intraportal.ru

Строить склады в Ростове выгоднее, чем арендовать.
Крупные логистические компании пришли в Ростов раньше крупных ритейлеров. И успели подготовить для них «запасной аэродром» в виде арендованных площадей не самого высокого качества. Но стремительное развитие торговли установило свои правила - логистам пришлось срочно строить склады.
Спрос на складские помещения в Ростове-на-Дону заметно превышает существующее предложение и растет по мере прихода в регион крупных федеральных ритейлеров, а также развития местных торговых и производственных компаний. Сейчас общая площадь складских помещений в Ростовена-Дону, по прогнозным данным компании Knight Frank, составляет около 190 000 кв. м. Для удовлетворения существующего спроса необходимо еще как минимум 250 000 кв. м новых складских помещений. Суммарный спрос только на склады класса А - 150 000 кв. м. Но таких предложений на местном рынке нет, да и помещения, соответствующие классу В, в Ростове можно пересчитать по пальцам. А именно на таких складах привыкли работать транснациональные и федеральные российские сети. По словам Евгения Сосницкого, генерального директора риэлтерской компании «Титул», более 70% уже построенных помещений - это неотапливаемые склады, в то время как арендаторам все чаще требуются помещения с температурным режимом и хорошей транспортной доступностью. В связи с тем, что новых складов строится очень мало, а «советские пережитки» арендаторов уже не устраивают, количество сделок по аренде, по прогнозным данным компании «Риэлти», сокращается.
Процесс входа на местный рынок транснациональных компаний и крупных российских ритейлеров создает в Ростове новый рынок. Если раньше складской бизнес означал сдачу площадей в аренду, то сегодня в городе появляются специализированные логистические компании, которые готовы заняться приемом, ответственным хранением и доставкой грузов. Сейчас в Ростове предлагают свои услуги несколько сетевых логистических компаний - «Национальная Логистическая Компания», входящая в консорциум «РосЕвроГрупп», FM Logistic, Rewico и «Лоджикон». Пока все они работают на арендованных складах, площади которых достаточно скромны - от 1000 до 6000 кв. м.

Вилами на Дону.
Строительство новых складов в Ростове пока ведется достаточно медленными темпами, поэтому в ближайшие годы ожидать насыщения рынка качественными помещениями, увы, не приходится. Сейчас Ростов удовлетворяет приблизительно 5% существующего спроса на логистику. Для региона нехватает даже нескольких десятков тысяч квадратных метров новых складских площадей.
Среди вышеперечисленных игроков рынка логистических услуг собственные складские площади в Ростове сейчас строит только НЛК. В настоящее время она заккнчивает возведение первой очереди логистического комплекса класса А в Батайске, городе-спутнике Ростова, через который проходит трасса на Краснодар. Общая площадь первой очереди составит 20 000 кв. м. Затраты на квадратный метр оцениваются в $800. Так, первая очередь обойдется примерно в $16 млн. В общем НЛК предполагает возвести тут 40 000-60 000 кв. м современных складов. Проект оценивается в $45 млн. Предполагаемая окупаемость комплекса - 5-6 лет. «Объемы площадей, которые мы планируем ввести, будут востребованы на рынке, - уверен Сергей Рубан, директор ростовского представительства НЛК. - Большинство наших клиентов не имеют региональных складов».
Иные логисты только собираются строить. Еще в 2004 году о намерениях построить в Ростовской области крупный логистический центр класса А заявила компания FM Logistic, но реализация этого проекта долгое время откладывалась. Необходимость строительства собственного склада связана с планами стратегического партнера FM Logistic - французской сети Auchan, которая планирует в текущем году построить в Ростове свой гипермаркет-дискаунтер. Больше полугода назад логистическая компания, похоже, определилась с масштабом и участком для своего проекта. По всей вероятности, он будет реализован в поселке Рассвет Аксайского района Ростовской области, рядом с федеральной трассой M4 «Дон». Площадь комплекса - 10 000 кв. м, бюджет - $10 млн.
Совсем недавно был анонсирован проект британского инвестиционного фонда Raven Russia, который совместно с московской ГК «Авалон» планирует построить в Ростове складской комплекс площадью 230 000 кв. м. Стоимость комплекса, возведение которого начнется во второй половине 2007 года, составит $166 млн. Для строительства был выкуплен участок земли площадью 47,6 га, расположенный вблизи федеральной трассы М4 «Дон». Сумма сделки составила около $50 млн. Ввод в строй нового комплекса запланирован на 2008 год.
В сфере логистических услуг уже больше 10 лет работает ростовская «Южная логистическая компания», ранее являвшаяся одним из подразделений компании «Крокус-Косметика», известной на ростовском рынке как дистрибьютор Gillette, L'Оreal, Schwarzkopf & Henkel и других марок. Сейчас компания располагает примерно 10 000 кв. м складских площадей, планируя их последующее расширение. Ряд местных компаний, например «Васильев и сыновья», «Энергосоюз», «Рослокомотив», также рассматривают возможность возведения новых логистических и складских комплексов. Поиск потенциальных инвесторов, готовых вложить деньги в строительство складских комплексов и логистических терминалов, сегодня осуществляют многочисленные собственники земельных участков, расположенных на окраинах Ростова, вблизи федеральных трасс, в том числе крупная строительная компания «СВА». «Логистический бизнес сейчас достаточно привлекателен и бурно развивается, - говорит Сергей Сендюк, генеральный директор компании "КрокусКосметика". - Доля дохода в обороте логистических компаний в среднем по рынку достигает 15-20%. Рынок имеет большой потенциал роста».

Вокруг города.
Многие склады «советского происхождения» расположены близко от центра города, где уже несколько лет подряд наблюдаются постоянные автомобильные пробки. Поэтому современные комплексы строят ближе к окраинам, рядом с федеральными автотрассами. Но окраина окраине рознь. «Основной поток грузов идет в Ростов с юга и востока (Краснодар и Москва), - отмечает Анжела Бабиян, специалист отдела продаж коммерческой недвижимости компании "Дон-МТ". - Поэтому интересными местами для строительства склада являются микрорайон Александровка, улицы Орская и Левобережная, но никак не Чалтырь или Радионовка - это "тупиковые" направления. Например, те склады, что строит НЛК, будут очень востребованы, это выгодное место - южное направление и въезд в город». По словам Павла Дарманьяна, специалиста по продаже коммерческой недвижимости компании «Риэлти», большой интерес для покупателей складских площадей представляют такие районы, как Нахичевань и Западная промзона. «У арендаторов спросом пользуются левый берег Дона, Сельмаш, батайское направление, где предпочитают снимать помещения площадью 200-600 кв. м металлоторговцы и крупные оптовики», - утверждает Алексей Руденко, специалист по аренде коммерческой недвижимости компании «Риэлти».

Новые масштабы.
Нехватка крупных складов - одна из главных проблем складского бизнеса в регионе. Помещение площадью 1000-2000 кв. м найти нетрудно, но ритейлерам и их поставщикам нужны уже другие масштабы. «Спрос на большие склады велик, а на рынке их практически нет, - отмечает Анжела Бабиян. - Например, найти складское помещение площадью 5000 кв. м сегодня сложно». Склады советских времен не рассчитаны на интенсивный товарооборот, который имеют сегодня крупные оптовые компании. «Помещения, которые предлагаются на ростовском рынке, не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к ним клиентами, - соглашается Владимир Литвинов, специалист коммерческого отдела компании "Титул". - Сейчас многие инвесторы, в основном ростовские бизнесмены, намерены строить складские помещения классов А и В». Соответствие определенному классу подразумевает многочисленные требования к помещению - начиная от качества пола, высоты потолков и специального температурного режима и заканчивая наличием удобного подъезда и транспортной развязки.
Себестоимость строительства данных площадей, по словам Литвинова, обходится в $400 за кв. м. Но строительство склада площадью до 5000 кв. м инвесторам не интересно. «Рынку нужны помещения по 5000-20 000 кв. м, - продолжает Литвинов. - Спрос на них таков, что арендовать их сегодня будут и по 300 рублей за кв. м в месяц. Простаивать такому складу не придется. Его быстро займут крупные клиенты, которым требуются площади по 5000-10 000 кв. м. Срок окупаемости такого склада, по нашим расчетам, - от 6-7 лет». Сейчас аренда «холодного» склада на окраине города обходится в 100-150 рублей за кв. м в месяц. За теплое помещение с хорошим полом и удобным подъездом нужно платить до 250 рублей за кв. м. За прошедший год арендные ставки возросли на 25-30%, в то время как цена - на 40-50%. Последняя в зависимости от качества площадей варьируется от $300 до $500 за кв. м и выше. Стоимость склада сильно зависит от его класса и местоположения.
Риэлтеры уверены, что высокая цена складских площадей подчас делает покупку невыгодной. Если потом сдавать склад в аренду, вложения окупятся лет через 15. Кроме того, наверняка понадобятся дополнительные инвестиции в ремонт, модернизацию и оборудование. Сейчас предпочтительнее купить землю и построить новый склад. Судя по ситуации на рынке, строительство складов для последующей сдачи в аренду может стать выгодным бизнесом, особенно для тех, кто имеет подходящие участки земли на окраине. И многие клиенты уже рассматривают подобные варианты.
По мнению риэлтеров, строительство современных складов в Ростове сегодня можно назвать лучшим вариантом вложения средств на рынке недвижимости. Если рынки офисной и торговой недвижимости почти поделены, то рынок складов ждет своих игроков. Тот, кто придет сюда одним из первых, не будет испытывать недостатка в платежеспособных клиентах.
Ростовские власти выражают готовность идти навстречу тем компаниям, которые захотят реализовывать в регионе проекты складских терминалов. В свое время они приютили у себя крупные столичные компании, которые начали застраивать Ростов жильем - «СТ Групп Регион», «ПИК-Регион» и «Пересвет-Регион».