intraportal.ru

 Москва ограничивает прибыль инвесторов в свою пользу.
Сегодня девелоперов волнует не столько методика расчета доли города, сколько введенная прошлой осенью плата за подключение к электричеству.
Руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Марина Оглоблина считает, что самым тяжелым для инвесторов станет 2007 год.
- 7 ноября 2006 года была опубликована новая методика определения расчетного платежа, выплачиваемого инвестором городу за право реализации инвестконтрактов по жилью. Чем отличается эта методика от опубликованной в августе 2003 года?
- Были определенные правила, по которым город строил свои взаимоотношения с инвесторами. Но ситуация изменилась в связи с принятием нового Земельного кодекса. Назначение старой методики - определение размера обязательного платежа инвестора за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. А новая методика предназначена для оценки городскими службами экономики проекта. Мы ушли даже от названия «компенсация доли города за...» и при подготовке этой методики ставили для себя задачу в первую очередь посчитать доходность земли, возможность ее наилучшего использования и внести изменения, которые не были учтены в прошлой версии документа. Это не обязательный платеж, это возможные дополнительные затраты, которые инвестор может профинансировать, сохраняя нормальную для себя рентабельность. По сути - переложенная на язык формул стоимость земли.
- Введение методики 2003 года увеличило часть города в 2-3 раза. По словам девелоперов, этот факт (в числе многих других) повлиял на стоимость жилья для покупателей. Может ли сейчас, с введением новой методики, произойти подобный скачок цен?
- Нельзя согласиться с тем, что введение старой методики повлияло на цены. Сама по себе методика предполагает, что мы исходим из сложившейся рыночной цены, а не увеличиваем ее. Мы определяем размер дохода инвестора, остающегося после всех платежей, исходя из реальной цены продажи. Речь идет о перераспределении прибыли. Отметим, новая методика не дает заметного увеличения платежей, мы постарались, чтобы она просто соответствовала текущему моменту. Каждые полгода она должна актуализироваться, учитывая изменение цен на рынке, в том числе по городским кварталам. Стоимость земли в конкретном районе меняется с приходом туда капитала и увеличением спроса. Капитал ищет ту нишу, где он может получить наибольшую прибыль. И новая методика помогает увидеть, какие районы в самом деле стали дороже, а какие при этом подешевели. Я думаю, что мы сделали достаточно корректную методику, потому что если бы обременения по проекту потребовали от инвестора увеличения цены продажи, то квартиры просто перестали бы покупать. И тогда можно было бы говорить об экономической ошибке и о явном нашем просчете. Ситуация, когда спрос поглощает предложение (а именно такая ситуация сложилась сейчас на столичном рынке), означает, что рента подсчитана корректно. Нет в Москве квартир, которые не находят сейчас своего покупателя.
- Как ДЭПР рассчитывает долю города по нежилым объектам? - Официально утвержденной методики нет. Повторю - официально утвержденной. Но вообще методика существует. Она выстроена по тем же принципам, что и методика по жилью: точно так же считается бизнес-план проекта, оценивается стоимость земли и вносится сумма, которую инвестор может отдать городу. Как бы ее ни называли - доля города или что-то еще, это в любом случае платеж за землю.
- Почему она не утверждена?
- А почему она вообще должна быть утверждена? Она существует, она известна инвесторам, которые все привязывают к методике по жилью, и пока проблем у нас не возникало. Мы старались сделать эту методику прозрачной, чтобы любой инвестор мог просчитать все самостоятельно и понять, как платеж городу сказывается на доходности предполагаемого проекта. Я считаю это необходимым условием. Пусть нас проверяют, пусть с нами спорят, мы нормально относимся к этому.
- А как поступает ДЭПР в ситуациях, когда мэр столицы Юрий Лужков дает указание пересчитать долю города, которая, с его точки зрения, слишком мала для проекта? Там было, например, на общественном совете, когда обсуждали проект строительства комплекса на месте трамвайного депо имени Апакова. По какой методике вы пересчитываете ее в данном случае?
- Вы удивитесь, но по той же. Мы просто вводим зависимость доли города не только от начальных параметров объекта, но от его итоговых объемов. Но был период, еще до принятия Градостроительного кодекса, когда доля города могла считаться без наличия окончательной документации (того же акта разрешенного использования). Инвесторы ведь тоже люди непростые. Они выпускают документ на строительство 10 000 кв. м, но «за время пути собака могла подрасти». У некоторых она «подрастала» существенно - в 2-2,5 раза. На Шаболовке, например, была именно такая ситуация: когда первоначально считалась часть города, там предполагались немного другие объемы. Кстати, именно поэтому методика индексируется раз в полгода.
- И этого, с вашей точки зрения, достаточно?
- Мало. В прошлом году точно было мало, мы не успели за рынком. Мы сначала отменили коэффициент 0,7, который вводили в 2005 году, когда банки перестали давать строителям деньги. Цены прекратили расти, продажи зависли, и, соответственно, инвесторы перестали строить. До банковского кризиса дело не дошло, однако проблемы были. И чтобы инвесторы не ушли из этой ниши, мы ввели понижающий коэффициент 0,7. Когда цены начали расти - мы отменили это поощрение. Поэтому методика в прошлом году пересматривалась дважды. Но от того момента, когда мы просчитываем часть города, до выпуска распорядительного документа проходит определенный период времени. И если за это время что-то меняется в законодательстве (например, увеличиваются нормы по машиноместам), инвесторам приходится пересматривать свои проекты. Или возьмем другую ситуацию. В прошлом году наши коллеги-энергетики не выдавали техусловий - и инвесторы не могли строить.
- Кстати, часто ли инвесторы оспаривали в суде рассчитанную ДЭПР долю города?
- Такого пока, к счастью, не было. На самом деле инвесторы, имеющие вопросы, приходят к нам. Мы объясняем свою позицию, где-то идем на компромисс, и, как правило, они с нами соглашаются. Здесь тяжело что-то решить административно, так как деньги принадлежат инвестору. Если он захочет построить - построит, нет - это его право. Собственник тем более никому ничем не обязан и волен выбирать период, когда будет строить. И если мы не придем к компромиссному решению, объемы строительства в Москве неожиданно снизятся.
- Собирается ли Москва узаконить долю города согласно федеральному законодательству?
- Нам ничего узаконивать не требуется. Мы полностью соблюдаем законы. По старым инвестконтрактам ничего меняться не собираемся. И вообще, что такое инвестиционный контракт? Это просто форма гражданско-правовых отношений. Я вам предложила - вы согласились. Когда стороны подписывают гражданско-правовой договор, это их обоюдная воля. В данном случае - воля инвестора контракт подписать или не подписать. Что касается новых проектов, то в декабре 2006 года вышло постановление Правительства Москвы об изменении порядка подготовки и реализации инвестконтрактов. Оно приводит городскую нормативную базу в соответствие с изменившимся федеральным законодательством.
- Как будет решена проблема, тревожащая сейчас всех инвесторов, - введение так называемой платы за присоединение к электросетям? Так как техусловия не выдавались, многие проекты зависли.
- Это не только московская проблема. Не знаю, сколько субъектов на сегодня ввели плату за присоединение, этот процесс уже идет по стране, и достаточно быстро. ФЗ №210 действует, и Москва с 1 октября предыдущего года тоже ввела такую опцию. У нас остался определенный объем контрактов, по которым не были получены техусловия по старой схеме бесплатных подсоединений энергоснабжения объектов. И сейчас, когда инвесторы обращаются за техническими условиями в «Московскую городскую энергетическую компанию», они получают договоры на платное присоединение. Но в случаях, когда город брал на себя обязательства по строительству инженерии, расходы инвесторам будут возмещены. На данный момент мы прорабатываем механизм компенсации.
- Как будет действовать этот механизм?
- Плата за присоединение складывается из нескольких частей. За свои деньги инвестор должен получить в обусловленный срок возможность подключения объекта к электричеству по постоянной схеме. И энергетики в договорах должны это гарантировать. У инвесторов появляются вопросы по земельным участкам для прокладки сетей. Но они не должны иметь проблем ни с разработкой проекта, ни с получением мощностей от энергетиков - «Московской городской сетевой компании», ни с физическим выполнением работ. Такая система действует во всем мире. Застройщик обращается в компанию, платит деньги, и к определенному часу к его объекту подводится вода, электроэнергия и т.п.
- Но у инвесторов все равно остается достаточно вопросов.
- Да, это сейчас одна из самых сложных проблем в городе. Но этот путь надо пройти. У тех инвесторов, в проектах которых город взял на себя инженерию, оплата за присоединение состоит из работ, всегда считавшихся внутриплощадочными и всегда осуществлявшихся за счет инвесторов, - строительства трансформаторной подстанции и прокладки распределительных кабельных линий. Эта часть платы за присоединение составляет около 13% от общей стоимости 1 киловатта. Если за один киловатт напряжения надо платить 45 000 рублей без НДС, то часть, относящаяся к внутриплощадочным работам, составляет, по нашим расчетам, около 6000 рублей, это всегда были затраты инвестора. Остальные затраты - 39 000 рублей плюс НДС - по тем контрактам, где город взял на себя обязательства, - город должен компенсировать инвестору, и такой документ мы сейчас готовим. Речь идет о тех контрактах, которые уже заключены.
- А по новым контрактам?
- По этим контрактам, а также по документам, которые мы готовим для конкурсов, и по тем проектам, где собственники реализуют свои инвестиционные намерения, мы сразу этот платеж будем засчитывать. Так как эти расходы заметно ухудшают экономику проекта. Платеж уменьшает для нас сумму ренты, или платы за землю, которую мы могли бы получить. Мы уменьшаем объем средств, взимаемых с инвестора, на сумму, которую он должен будет заплатить энергетикам. Введение платы за подключение было вынужденной мерой - мы все помним трагические события мая 2005 года, когда у нас случилась авария на подстанции «Чагино». Мы знаем, что в городе не хватает мощностей, что 85 питающих центров были ограничены энергокомпаниями для новых присоединений. Затраты на решение этой проблемы за три года составят ориентировочно 170 млрд. рублей. Эти средства будут изыскиваться энергокомпаниями, в том числе и за счет кредитов. Здесь, конечно, очень важно, чтобы все сыграли честно. В первую очередь свои обязательства по своевременной поставке потребителям электроэнергии должны выполнить энергетические компании.
- Когда эту проблему получается решить?
- Самым тяжелым, на мой взгляд, будет этот год. Со следующего процесс пойдет уже более технично и размеренно. Почему? В прошлом году энергетики не имели технологической возможности выдавать техусловия. И такое положение сохранялось достаточно долго. Многие компании вынуждены были строить и проектировать, не понимая, как и где они возьмут электроэнергию. Поэтому сейчас московским сетевым компаниям и «Мосэнерго» придется приложить заметные усилия для того, чтобы в короткие сроки решить задачу по подключению всех объектов ввода 2007 года. Это серьезная задача, но поскольку мы все взяли на себя обязательства, мы все должны это сделать. Не нужно страхов и ажиотажа, просто надо выработать правила игры и спокойно пройти этот путь.