intraportal.ru

Сегодня в Подмосковье существует около 550 коттеджных поселков, с общим количеством домовладений примерно 45 тысяч. 285 из них продается на первичном рынке, остальные - либо вторичные, либо проданные, либо с приостановленными продажами, либо арендные.

Ситуация на рынке
Главным товаром для риэлторов является сегмент бизнес-класса (41% зданий). Стоимость этих домов сопоставима с трехкомнатной квартирой, поэтому они пользуются большим спросом у покупателей. По прогнозным данным компании «Миэль», в поселках уровня «эксклюзив» (4% рынка), где стоимость жилья превышает $4 млн. редко продается более чем два-три дома в месяц. Эти проекты обречены на очень долгий период экспозиции. Уровень продаж приблизительно в 60 из 285 поселков сейчас не превышает 2-3 дома в год по той  причине,  что там  не хватает правильно подготовленных документов. Компания «Инком», например, выставляет из пяти предложенных им на реализацию поселков только один, максимум два. Можно предположить, что через несколько лет мы будем наблюдать массовые претензии клиентов к застройщикам, как по оформлению собственности, так и по обеспечению сроков.
Опыта коттеджного строительства в стране еще мало, поэтому идет оно, как правило, гораздо медленнее, чем задумано. Еще более сложна ситуация с проектами, реализация земли в которых осуществлялась без обязательного подряда. Практика показывает, что в таких поселках нет практически ни одного полностью законченного проекта.

Уровень цен
Как отмечает генеральный директор компании «Усадьба» Евгений Иванов, в сегменте жилья класса «премиум» (от $2,5 млн.) последнее время цена увеличилась на 15-20% в год. По результатам этого года, несмотря на некоторые опасения участников рынка по поводу стагнации, рост цен предполагается также на уровне 20%.
Еще более уверенно чувствует себя рынок «готовых к использованию» земельных участков без подряда - т.е. здесь подведены коммуникации, инфраструктура минимальна, документы понятны. По итогам года возможен рост до 40-50%. Таких поселков мало, и, несмотря на то что срок реализации проектов может быть достаточно длительным, инвесторы предпочитают вкладывать деньги именно в этот сегмент: с развитием застройки земля в таких проектах будет только дорожать. Менее радужные перспективы у организованных коттеджных поселков бизнес-класса, которые составляют большую часть недвижимости. 64% домов в них - коттеджи для постоянного проживания в зоне до 30 км от МКАД. Встает вопрос: насколько реально продать эту недвижимость, ожидать ли снижения цен на нее? Есть основания полагать, что определенное падение цен может произойти, но не как массовая акция, а скорее в завуалированном виде - скажем, объявлением скидок, спецкурса у.е. Это может произойти только при условии, что проекты грамотно подготовлены, нет в них серьезных ошибок, профессионально налажены продажи. Но и в таком случае количество похожих предложений будет не заметными.
Что касается проектов эконом-класса, то, по словам Алексея Савченко, директора по стратегии и инвестиционному развитию компании RDI Group, они сейчас не могут быть успешными, т.к. серьезную конкуренцию им представляет огромное количество деревень, где любой человек, приобретя соответствующий участок и взяв достаточно дешевый кредит (например, Сбербанка), может путем самостроя реализовать вполне приличный проект за $150-200тысяч. Итоговая цена, сопоставимая с этой суммой, для девелопера недостижима. Здесь играют свою неприглядную роль привычка к сверхприбылям, дефицит кадров, всевозможные административные поборы. Спрос людей на загородное жилье эконом-класса действительно не удовлетворен, однако если есть альтернативная возможность реализации своей мечты, человек ею воспользуется.

Земельный вопрос
В этой связи можно сказать, что все элитные, да и не только элитные, коттеджные поселки сейчас строятся в Подмосковье для того, чтобы подороже продать имеющуюся землю. Ее стоимость настолько высока, а рынок так монополизирован, что, покупая земельные участки на рынке (как это делает «Миэль», например), работать с выгодой удается только в верхнем ценовом диапазоне. Поэтому при проектировании коттеджных поселков девелоперы закладывают не закупочную, а рыночную цену и «пляшут» от рентабельности, «как если бы они ее покупали на заемные средства». (При этом забывают, что далеко не всегда эту землю можно продать по рыночной цене.) «Как правило, земля действительно бывает переоценена», - говорит Максим Лещев, генеральный директор «Гео Девелопмект» (в управлении компании находится около 10 000 га). Предположим, оценочная стоимость земли $10 тыс. за сотку, срок прдажи проекта три-четыре года. Построив коттеджный поселок на такой земле, девелопер вернет деньги от проекта, получит небольшую премию по инфляции, однако вряд ли может рассчитывать на большее. То есть в лучшем случае сработает «в ноль».
Генеральный директор компании «КомСтрин» Максим Сотников говорит о норме доходности девелоперов в пределах IRR=30-40%, если принять во внимание рыночную цену. Это достаточно скромно для инвестиций в строительство с приличным риском. Дальнейший рост оптовых цен на землю является маловероятным. Как известно, значительный процент земли в Московской области был скуплен небольшим количеством участников рынка - в первую очередь, лендлордами. Долгое время они держали земельные участки в запасе, ожидая еще большего роста цен. Ситуация, которая сложилась в настоящее время на рынке, заставила их сменить выжидательную позицию. Каковы причины? Во-первых, со временем стало понятно, что всю землю освоить не реально. По словам Владимира Яхонтова, генерального директора компании «Миэль-загородная недвижимость», для освоения 200 га земли под коттеджное строительство нужно порядка миллиарда долларов, чтобы построить там качественное жилье. Далеко не у всех собственников земли эти деньги есть. Во-вторых, пустующая земля не приносит денежного потока, а за нее надо платить налоги. В-третьих, рост цен на большие участки (по 20-40 га) практически остановился. Как отмечает Алексей Савченко, оптовый земельный рынок находится в состоянии стагнации. По статистике этой компании, за последний год рост стоимости земли составлял в долларах не более 10%. То есть, с учетом укрепления рубля и инфляции в рублевом эквиваленте оптом земля подешевела на 10-20%. Вот поэтому некоторые лендлорды теперь стремятся «зафиксировать прибыль», пытаясь реализовать участки земли через прямую продажу или участие в девелоперских проектах. Последний путь порой является единственным способом продать землю по высокой цене. Сегодня норма прибыльности в девелоперских проектах Подмосковья довольно высока (к домам эконом-класса уже относят объекты стоимостью $500-1 000 тыс.), поэтому рассчитывать на сверхприбыли (ведь земля была приобретена буквально за копейки) при таком способе реализации земли весьма реально.

Ближе к народу
У многих участников рынка созрело понимание, что долго на элитном рынке зарабатывать не получится. Согласно американской теории, есть определенная закономерность в освоении территорий: вначале проходитточечная застройка и удовлетворяется спрос на элитную недвижимость (т.к. этот кусок самый вкусный), потом идет переход к массовому строительству бизнес и эконом-проектов, который мы сейчас наблюдаем. Элитное строительство потихоньку исчерпывает потенциал роста и сверхприбылей, приходится заниматься более реальными предложениями. Исходя из этого, можно предполагать увеличение спроса на земельные участки в 40-60-километровой зоне и, как следствие, рост цен на эту землю. Как отмечает Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка «Величъ», при наличии хорошей трассы разница между 20 км и 50 км составляет 15 минут езды на машине, и цена на землю в 50 км от Москвы вряд ли должна быть в три раза дешевле, чем на расстоянии в 20 км. Важные факторы, влияющие на перспективы развития рынка земли в таком удалении - строительство ЦКАД, строительство крупных и мегапроектов, включая проекты «частных городов», существенное улучшение транспортной инфраструктуры. Все это приведет к тому, что в 40-60 км зоне станет возможным постоянное проживание. Сегодня на таком удалении не более 10% предложений участков с коммуникациями.

Инфраструктура
Инфраструктура становится весомым аргументом в конкурентной борьбе за успешную реализацию коттеджного поселка. Из 550 поселков только в 37 есть хотя бы один объект социальной инфраструктуры и только в трех - все (имеются в виду школа, детский сад, ФОК, поликлиника). Причина в том, что организация инфраструктуры очень дорога, к тому же девелопер не умеет управлять ею, - считает Максим Сотников. Привлечь сетевых операторов даже для больших коттеджных поселков почти не реально - это является серьезной причиной отсутствия инфраструктуры.
Павел Трейвайс, директор департамента реализации компании Villagio Estate, давно столкнулся с этой проблемой. Многие застройщики обещали создание инфраструктуры, включая такие объекты, как торговый, ресторанный, спортивный комплексы. Как правило, эти комплексы либо вообще не были построены, либо стоят пустые. Туда не реально затянуть операторов высокого класса, а именно такие нужны в поселках категории «премиум». Но высококлассному оператору не интересно идти в поселок из 200, 300 или даже 500 домов. Это говорит о том, что первый этап созжания пригорода уже начался. Закончится он, когда рабочие места будут заполняться. Второй этап - создание инфраструктурного комплекса, образовательного и развлекательного центров. В последнее время администрация области активно привлекает девелоперов к строительству инфраструктурных объектов.

Самый крупный девелоперский проект А101 компании «Масштаб» включает в себя 43 школы и 110 детских садов. Предполагается, что за пять-десять лет юго-запад и запад области станут полноценным пригородом в западноевропейском понимании. В других направлениях от Москвы этот процесс идет медленнее, однако, тенденция такая же. Возможности частных компаний, даже масштабных, существенно меньше, чем возможности государства. Можно предположить, что реальная инфраструктура и городская среда могут быть созданы в первую очередь в тесном взаимодействии застройщиков с местной администрацией. Как отмечают специалисты, любой поселок городского типа в СССР мог похвастаться гораздо большей инфраструктурой, нежели самый прогрессивный поселок сейчас. И не только из-за школ и детских садов. Дело в том, что человек не может общаться только в отфильтрованной социальной среде своего уровня - требуется смешение социальных пластов. Сегодня же коттеджные поселки превратились в подобие
генеральный директор агентства недвижимости Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, если операторы не будут получать заметных доходов, то они не смогут обеспечить необходимый уровень сервиса, и таким образом ситуация еще более усугубится. А как показывает практика, после 2003-2004 годов покупатели стали очень внимательно относиться к деньгам, которые они должны выложить за объекты инфраструктуры, за их обслуживание. Выход видится в том, чтобы строить крупные объекты инфраструктуры вне рамок одного поселка, но поблизости, между несколькими подобными поселками. Единственное исключение - элитный «Миллениум парк», т.к. там 600 домовладений - достаточное количество, чтобы быть привлекательными для серьезных операторов. Владимир Яхонтов считает, что де-велоперы вынуждены участвовать в инфраструктурных проектах.

На западе Московской области началось строительство крупных офисных центров на 150 тыс. социальных гетто, резервации, где люди «уходят» от общества, изолируются от него.
За что готов платить покупатель загородного жилья?
По словам Максима Сотникова, прежде всего, нужно определить, что строится - поселок для постоянного проживания или дача. Важны адекватная цена, размеры участка, размеры дома, безопасность, отделение приватной и общественной зоны, хорошая транспортная доступность, в т.ч. и возможность добраться на общественном транспорте, наличие сказки об экологической чистоте места. Желательно также придумать какую-то историческую легенду, которая будет приманивать покупателей. Нельзя не принимать во внимание и такой факт, как «изюминка проекта» - будь то красивые ландшафты, иностранный архитектор или яхт-клуб. Вообще говоря, главное, как в старой английской пословице, - location, location and location.
Есть и дополнительные факторы, увеличивающие шансы поселка на реализацию: возможность использования ипо-теки при продаже, интересное соседство (две-три знаковых фигуры могут притащить десятки покупателей), равномерность социальной среды, общественная социальная инфраструктура. Все поселки подразумевают централизованные инженерные коммуникации, однако покупателя всегда привлекает дополнительная электрическая мощность, качественное строительство и т.п. И, конечно, успех проекта зависит от пра-! вильно поставленной системы продаж, рекламы, непрерывного сопровождения покупателя.
Портрет покупателя ближайшего будущего
Сегодня основной потребитель, рассуждает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании Масштаб, - это люди, имеющие доход от $1,5 до 6 тыс. на семью в месяц. По меркам современного рынка недвижимости - доход более чем скромный. Эти потребители сегодня практически не являются участниками рынка, однако в ближайшем будущем придется принимать в расчет и их. По мнению Елены Араловой, директора по связям с общественностью компании «Кьютек», через три-четыре года основными покупателями загородной недвижимости станут, по всей видимости, собственники мелкого и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций. В перспективе именно эти игроки, принципиально отличающиеся от сегодняшних покупателей, будут определять спрос на рынке загородной недвижимости, по крайней мере, в организованных загородных поселках. Они достаточно много работают, ежедневно тратить большое количество времени на дорогу не готовы. Загородный дом нужен им не для постоянного проживания, а как дача. Хотя, вполне вероятно, там могут постоянно находиться родители или жена с детьми. Дом должен быть достаточно большой, с максимально функциональной планировкой. Должен ли такой поселок быть камерным или все-таки многолюдным, с большим количеством домов? Эта аудитория ориентирована на карьеру, и можно предположить, что в своем окружении люди тоже будут искать определенный «карьерный ресурс». Следовательно, поселок не должен быть маленьким.
Новые игроки на рынке недвижимости умеют считать деньги. Они не готовы вкладывать слишком большую сумму (более полумиллиона), однако, как разбирающиеся в стилях и направлениях, эти люди не безразличны к тому, достаточно ли известно имя архитектора. И поскольку они молоды - средний возраст 35 лет, - предпочтение будет отдаваться современным тенденциям, а не классике. Они будут рассматривать загородный дом в значительной степени и как инвестиционный объект, т.е. с точки зрения рынка цена должна быть адекватна.
Эти люди очень внимательно относятся к своему здоровью, следовательно, им необходима спортивная инфраструктура (беговые дорожки, небольшой SPA-центр). Они выезжают за город с женами и детьми, значит, перед ними встает проблема питания. Как элемент know-how можно предложить небольшое фермерское хозяйство на территории поселка (больше, конечно, для декорации, ибо все равно лучше все завозить), где можно купить свежий хлеб, молоко. Еще должно быть достаточно много инфраструктуры для детей. Инфраструктура, кроме того, должна быть мобильна: если мы говорим про рестораны, то необходима возможность легкого изменения их формата. При этом очень важно не только то, что объекты инфраструктуры будут построены, но и как будет организовано их функционирование во время эксплуатации дома.