intraportal.ru

В первом полугодии 2006 года жилья в Кузбассе было построено больше, чем в Новосибирской области, и угольный край по темпам строительства вошел в пятерку регионов-лидеров. Кемеровские власти со всей ответственностью отнеслись к инициативе российского президента и считают, что строить по миллиону квадратных метров в год в Кузбассе - это реально. Но многие застройщики причиной прорыва считают задел предыдущих лет.
Возрождением жилищного строительства в Кемеровской области после перестройки, которая «подкосила» отрасль и оставила после себя горбатые коробки «незавершенки», можно считать 1999 год. В то время в регионе начался запуск программы реструктуризации угольной промышленности - шахты закрывались, приватизировались и продавались в частные руки. В этой программе отдельным пунктом значилось переселение граждан из ветхого и аварийного жилья на территориях бывших шахт.
Тогда примерно 15% городского жилищного фонда в Кузбассе, как и в среднем по России, составляло типовое панельное жилье по проектам 60-70-х годов. Оно играло важную роль в решении жилищной проблемы, и в 1999 году продолжилось строительство все тех же быстровозводимых «панелей». Но уже тогда среди состоятельных кузбассцев появился платежеспособный спрос на более комфортабельное жилье. Это, по словам экспертов, стало катализатором в развитии строительства.

Высокие цели.
Областная администрация целенаправленно финансировала строительную отрасль еще до объявления национального проекта «Доступное жилье». Кемеровская область считается более урбанизированной территорией, чем другие регионы Сибирского округа. На нее приходится 20 городов и около 45 поселков городского типа, тогда как в соседнем Новосибирске - лишь 14 городов. Кроме этого немало жителей Кемеровской области нуждаются в переселении, чтобы не уйти однажды вместе с домом под землю, где некогда велась добыча угля. Поэтому кроме федеральной программы (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, жилищные сертификаты для военнослужащих, переселение граждан из районов Севера и ликвидаторов чернобыльской аварии) в Кузбассе работает и региональная программа, которая предусматривает предоставление жилья льготным категориям граждан: многодетным семьям, инвалидам, ветеранам войны и детям-сиротам. Кроме того, в регионе были приняты законы «О безвозмездных субсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья» и «О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области».
Уже в 2002 году в Кузбассе было построено 463 000 кв. м жилья. В 2003 году было сдано 510 000 кв. м, в 2004 - 580 000 кв. м и в 2005 - 640 000 кв. м. Темпы строительства в области уверенно и непреклонно увеличивались. По словам первого заместителя губернатора по строительству Евгения Буймова, в первом полугодии 2006 года в области сдано в эксплуатацию 386 000 кв. м жилой площади, что в 2,8 раза превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. В итоге только с января по июнь появилось 5500 новых квартир, что в 3,1 раза больше, чем в первом полугодии 2005 года. Доля индивидуального строительства составила более 60% - за счет кредитов и собственных средств жителей построено 298 000 кв. м. К концу этого года предполагается сдать примерно 800 000 кв. м жилья, что на 15% превысит объем строительства в 2005 году.
После знакового заявления Президента России об удвоении объемов строительства жилья к 2010 году начальник Департамента строительства Администрации Кемеровской области Мария Гуляева заявила, что «если регион продолжит такое развитие строительства, то к 2010 году удастся выйти на доперестроечные объемы». И к заветному доперестроечному миллиону Кузбасс действительно приблизился. Сегодня в Кемерово строится большой жилой комплекс «Аврора» из восьми домов, колоссальная застройка ведется в поселке Южный, возводится несколько многоэтажек на Октябрьском проспекте. Во втором крупном городе Кузбасского края, Новокузнецке, ведется строительство жилых домов в Новобайдаевском, Новоильинском и Центральном районах. Кроме того, рядом с Кемерово в 2007 году должна начаться реализация проекта города-спутника «Лесная поляна», где на площади 1615 га предполагается создать 1 млн. кв. м жилья. В нем смогут поселиться 24 000 человек.
По соглашению, подписанному администрацией края с Минрегионразвития, в 2007 году объем жилищного строительства должен составить 900 000 кв. м, в 2008 году - 1 млн. кв. м, в 2009 году - 1,1 млн. кв. м и, наконец, в 2010 году - 1,2 млн. кв. м. Главным образом, предполагается «шаг прироста» на уровне 100 000 кв. м. Для этого в строительство жилья в Кузбассе до 2010 года планируется вложить в целом более 120 млрд. рублей.

Помощь извне.
Впрочем, невзирая на столь активное строительство, остаются сомнения в том, что через три года Кузбасс выйдет на миллион квадратных метров. Главный сдерживающий фактор в регионе - малые объемы проектной документации на новое строительство и неразвитость инженерных коммуникаций. Все крупные площадки, выделенные под возведение микрорайонов, фактически освоены, поэтому обеспечить задел в ближайшие 3 года строителям не удастся. Для увеличивания объемов придется создавать новые территории, а это потребует дополнительного времени и денег. По словам инженера ПТО и куратора строительства микрорайона 14 в городе Кемерово компании «АртАкцент» Сергея Агаркова, при строительстве нового района сначала должна быть создана инфраструктура - инженерные коммуникации, которые смогут обслуживать сразу 5 микрорайонов. Данный этап может происходить от 5 до 10 лет, и объемы и темпы ввода жилья будут в это время минимальны. Хотя, строительство жилья можно вести одновременно с созданием инфраструктуры, но и в этом случае итог почувствуется лишь через несколько лет.
По данным Администрации Кемеровской области, сейчас в области действует более 2000 строительных организаций, около 30 из них специализируются на строительстве жилья. На рынке жилищного строительства активно работают несколько крупных игроков, имеющих опыт, налаженные связи в администрации области и устойчивое финансовое положение. Несомненным лидером в областном центре стало ОАО «Кемеровопромстрой», которое строит жилые дома, отделанные и обустроенные по индивидуальному проекту заказчика, оснащенные технологическими новинками. ЗАО «СК Южкузбасстрой» и ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат» строят большую часть жилья в Новокузнецке.
За последние несколько лет в Кузбасс пришли и компании из других регионов - «Томский ДСК» и «Химпроминвест», турецкая компания «Оримек Суар» и красноярский «Монолитстрой». Свой проект реализует также Министерство обороны России.
Помимо, для ускорения темпов строительства Администрация Кемеровской области привлекла китайских подрядчиков. В сентябре 50 китайских рабочих начали строительство жилого дома в городе Полысаево и намерены, возвести его всего за год вместо положенных года и восьми месяцев. В следующем году 700 китайских строителей начнут возведение города-спутника «Лесная поляна» (девелопер - ОАО «Кемеровопромстрой»).

Спор об ипотеке.
Несмотря на то, что в последнее время объем строительства жилья в области каждый год увеличивался на 10-12%, 72 000 кузбасских семей по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий, и рядовой житель области лидерства Кузбасса в строительстве на себе не чувствует. Масштабный национальный проект «Доступное жилье» смог реально повысить показатели строительства. Однако долгое время так и не было ясно, что же именно подразумевается под доступностью жилья: его должны больше строить или оно должно быть дешевым? Пока, наконец, первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев не сделал акцент на доступности ипотеки. Несмотря на заметные сдвиги с ее развитием в Кузбассе многие риэлтеры отмечают, что большая часть населения по-прежнему не может позволить себе кредит. «Ипотеку в банках берут в основном сотрудники того же банковского сектора. Бюджетникам такой кредит не под силу», - отмечают в АН «Кузбасс-риэлт». Замдиректора ООО «Бюро недвижимости Кузбасса» Ирина Елмашева соглашается, что и с федеральной программой ипотечного кредитования жилье не стало доступнее. По ее словам, очень много бюрократической волокиты. Далеко не каждый сможет пройти всю цепочку согласований и разрешений до получения такого кредита.
В Кемеровском АИЖК, напротив, доказывают, что ипотека стала доступнее. По их данным, в целом по области в этом году было выдано 1540 ипотечных займов по федеральной программе. Из них 35,6% пришлось на Кемерово и 13,2% выдано в Новокузнецке. Более 50% ипотечных займов распределено по другим населенным пунктам области. Как рассказал руководитель пресс-службы Кемеровского АИЖК Евгений Демченко, ипотечных кредитов за 10 месяцев этого года выдано больше, чем за два предыдущих в сумме (2004 год - 294 кредита, 2005 год - 640 кредитов). За этот год АИЖК трижды снизило ставки по федеральной программе - до 11%. «Конечно, еще нет абсолютной доступности, - говорит Демченко, - однако такая задача и не ставилась. Невозможно за год сделать то, что не могло решиться в течение многих лет. Самое главное - ипотека заработала».

Доступ к цене.
Цены на кузбасское жилье по-прежнему растут, но, как отметили в нескольких риэлтерских компаниях, рост стал плавным и практически незаметным. Кузбасские аналитики пристально следят за новосибирским рынком, который определяет ценовые перепады в Сибирском федеральном округе. По последним прогнозным данным, ежемесячный рост стоимости квадратного метра в Новосибирске составляет до 10%. Такой рост все же еще сложно назвать «незаметным».
В Кемерово цены на первичном рынке почти каждый месяц повышаются приблизительно на 50 000 рублей. Рост в других городах также продолжается. Если в начале года двухкомнатная квартира на первичном рынке в Юрге оценивалась в 650 000 рублей, то сейчас она стоит 900 000. Тем не менее, по оптимистичным прогнозам Администрации Кемеровской области, в ближайшее время на кузбасский рынок выйдет большой объем новостроек, что заметно сдержит рост цен на жилье.
По словам кемеровских и новокузнецких риэлтерских агентств, этот год обошелся без традиционных сезонных спадов продаж, хотя дать этому объяснение продавцы квартир затруднились. И летом покупатели были довольно активны, что несвойственно рынку недвижимости. Жители двух крупных городов области, Кемерово и Новокузнецка, проявляют интерес главным образом к новостройкам. Как сообщили в АН «Кузбасс-риэлт», практически каждый день поступают звонки от жителей Кемерово с вопросами о городе-спутнике «Лесная поляна», продажи в котором начнутся лишь в первом полугодии 2007 года. Зато на вторичном рынке в Кемерово риэлтерам стало неинтересно, поскольку предложение превысило спрос. В связи с небольшими объемами строительства в менее крупных городах области начал быстро развиваться вторичный рынок.
Как рассказал директор компании «Недвижимость и оценка» Виктор Чигряй, в Анжеро-Судженске и других небольших городах ведется лишь точечная застройка внутри существующих районов.