intraportal.ru

Калининградская область начала проводить земельные аукционы одной из первых. Но до октября 2005 года в собственность с торгов ушли только три участка, да и те не с первой попытки. Ни один из них не был предназначен для строительства жилья. При этом иными путями казенная земля просто не продавалась. После октября участков на аукционах стало гораздо больше, но внимания на них девелоперы так же не обращают.
Комитет муниципального имущества Калининграда можно считать одним из пионеров на пути аукционов, так как первую попытку продать землю с открытых торгов городские власти осуществили еще в сентябре 2002 года, практически сразу с введением норм нового Земельного кодекса и постановления правительства, определяющего порядок организации аукционов. Но с тех пор в собственность было предложено лишь три участка под промзастройку. Поставить аукционы на поток до октября 2005 года не удавалось по многим причинам, в том числе из-за нестабильности федерального законодательства, отсутствия кадастровых, законодательно закрепленных границ муниципальных образований, вследствие чего было не совсем понятно, чья земля. Поэтому наряду с прогрессивными способами землеотведения в Калининграде, конечно, практиковались и традиционные, в «закрытом» режиме, по заявкам строительных компаний. Впрочем, им земля предоставлялась только в аренду. В соответствии с решением Калининградского горсовета депутатов от 19 июля 2002 года №287 «Об утверждении порядка предоставления земельных участков для строительства на территории г. Калининграда» предоставление площадок для строительства в собственность должно осуществляться только по итогам проведения торгов.
С 2001 по 2005 год, кроме трех вышеупомянутых участков, государственная земля под строительство выделялась только в аренду. В собственность землю можно было приобрести на вторичном рынке, у частников, которым она в свое время выделялась.

Тяжелый опыт.
С сентября 2002 года по октябрь 2005 года Комитет муниципального имущества Калининграда выставил на аукционы три земельных участка, которые должны были найти там новых собственников. Все три предназначались под промышленную застройку. Возможно, участников аукциона отпугнул вид разрешенного использования земли - под строительство объектов промышленного назначения. Может быть, и цена, определенная на основании отчета независимого оценщика, показалась местным предпринимателям заоблочной. Но на первом аукционе не был продан ни один участок.
Первый из них ушел только с третьего раза, в 2003 году, - это был самый недорогой из предложенных участков, находившийся на Ржевском переулке в районе Калининградского тарного комбината, площадью 52 500 кв. м. Его начальная стоимость была равна 950 000 рублей. За 961 000 рублей его купило ООО «АТП СМиТ».
Вторым, в мае 2004 года, ушел участок на улице Дзержинского, площадь которого составляет 89 094 кв. м. Он стал предметом торгов уже между шестью участниками аукциона, и в итоге его стартовая стоимость возросла с 3,1 млн. рублей до 6,5 млн. рублей. За эту цену землевладельцем стало предприятие по разливу минеральной воды в Калининграде ООО «Прусские источники».
Судьба третьего участка остается неизвестной - он исчез с торгов в 2003 году. Участок площадью 317 564 кв. м располагался на Магнитогорской улице, ею стартовая стоимость на аукционе 2002 года составляла 1,6 млн. рублей.

Первый блин.
После появления федерального закона №191 аукционы в Калининградской области пошли как по маслу. Стоит отдать должное калининградским чиновникам, которые смогли подготовить нормативную и предметную базу для проведения земельных аукционов уже к началу марта 2006 года, тогда как даже оптимистично настроенные граждане ждали ее не раньше лета. Порядок проведения аукционов в Калининградской области определили два документа: «Об организации и проведении аукциона по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков для жилищного строительства» и «Об организации и проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства».
Правда, далеко не все выставленные участки привлекали внимание участников торгов. На первый аукцион, проведенный Конкурсным агентством Калининградской области в марте 2006 года, было выставлено 30 лотов. Около 20 заявок поступило только на пять лотов. Участников привлекли земли в Калининграде, Зеленоградском районе и Пионерском округе. Результаты первых торгов порадовали администрации муниципалитетов Зеленоградска, Пионерска и Гвардейска, которые выручили 2,8 млн. рублей вместо 546 000 рублей, 5,4 млн. вместо 3,5 млн. и 420 000 вместо 145 000 рублей соответственно за предложенные ими на аукцион участки.
Очень неожиданным стал интерес компании «Балткоммерцстрой» к площадкам, расположенным вне областного центра. Компания, обычно реализующая свои проекты в самых престижных районах Калининграда, проявила внимание к участку, выделенному под строительство 4-квартирного жилого дома никому до этого не интересном городе Гвардейске. На этом аукционе «Балткоммерцстрой» приобрела два участка - в Гвардейске и Зеленоградском районе. Точнее сказать, выиграла, так как были ли они приобретены - неизвестно: в проспектах следующих земельных аукционов и в Гвардейске, и в Зеленоградском районе на продажу выставлены участки с такими же характеристиками. Руководство «Балткоммерцстроя» комментировать ситуацию отказалось.
Участки, расположенные в самом Калининграде, также ушли с этого аукциона по цене, в несколько раз превышающей первоначальную. Но радость калининградской мэрии и новых владельцев была омрачена претензиями ЖСК «Инициатива плюс», который заявил о своих правах на проданную компании «ГазИнвестСтрой» землю, расположенную на улице Аксакова. Арбитражный суд области долго разбирался в сложившейся ситуации и в итоге результаты аукциона по этому участку признал недействительными, а действия городской администрации по передаче на торги спорных земельных участков - незаконными.
Поэтому важным результатом первого аукциона стало не столько пополнение муниципальной казны, сколько требование Конкурсного агентства официально подтверждать отсутствие обременений на выставляемые земельные участки.

Областные резервы.
На четырех последующих торгах, которые проводились с июня по октябрь, также большинство участков не нашло новых собственников и пользователей. На июньском аукционе из 33 лотов торги состоялись только по шести - участников заинтересовали, главным образом, земли, расположенные у моря в городе Пионерском. Еще на девять лотов поступило только по одной заявке.
Из 25 лотов июльского аукциона интерес для потенциальных покупателей представляли только два участка под индивидуальное жилищное строительство.
На аукционе в августе предлагали крупные участки под комплексное развитие с жилой застройкой: участок площадью 688 652 кв. м в Калининграде, два участка, площадью 22 120 и 10 640 кв. м, в Зеленоградском районе и участок площадью 70 000 кв. м в Балтийске. Единственный участник этого аукциона, ООО «Мегаполисжилстрой», подал заявку на землю, расположенную в Калининграде.
В октябре торги были более оживленными, и на аукционе удалось реализовать четыре земельных участка. Два, расположенные в городе Черняховске, приобрело ООО «Стройсервис» для строительства 5-этажных жилых домов, а два участка в Багратионовском районе купили физические лица для строительства индивидуальных жилых домов. Еще четырем претендентам на четыре участка в Пионерске, Гвардейске и поселке Владимирово было предложено заключить договоры по начальной цене как единственным участникам аукциона по этим лотам.
В итоге всех пяти проведенных аукционов на торги было выставлено 76 земельных участков. Заявки от заинтересованных покупателей поступили на 28 участков, а в итоге было реализовано всего 15. Начальная цена всех реализованных на торгах с 2005 года участков составляла 12,743 млн. рублей, а их общая стоимость, определенная на торгах, оказалась в два раза больше и составила 23,288 млн. рублей.

Неподъемные условия.
Губернатор Калининградской области Георгий Боос в своих интервью и выступлениях ни один раз заявлял, что, по его словам, открытые аукционы способствуют созданию понятных всем правил продажи земли и устранению коррупции чиновников.
Городские власти в лице мэра Калининграда Юрия Савенко согласны с тем, что новый механизм распределения земель позволит использовать их более эффективно и по необходимому назначению, так как участники аукциона приобретают еще и множество условий - таких, как вид разрешенного использования и максимальные сроки целевого освоения арендованных территорий. С покупателями, которые эти условия не выполняют, заключенные договоры могут быть расторгнуты.
Руководители крупных строительных компаний, работающих в области, также относятся к новому механизму распределения земли положительно, однако к самим аукционам пока интереса не проявляют. Дело в том, что многие из них в свое время запаслись землей «впрок». Например, компания «Калининградрегионстрой» не участвует в аукционах, потому что, по словам ее представителей, до сих пор осваивает землеотводы, полученные в аренду еще в 2003 году.
И если старожилы рынка имеют такую возможность, то новичкам просто нечего покупать. Коммерческий директор корпорации «Росстрой» Игорь Назаров сообщил, что внимательно следит за выставляемыми на аукцион участками, но пока интересных и перспективных для корпорации не выбрал. С ним согласен и руководитель юридического отдела компании «Твое жилье» Денис Мельник: «Цена на приобретение права аренды крупных участков, требующих комплексного освоения, сильно завышена, а сроки их освоения занижены. В Калининграде не так много компаний, которые способны осваивать большие объемы строительства в короткие сроки».
Крупные участки местных застройщиков не привлекают еще и потому, что им необходимо будет потратить гигантское количество средств для создания инфраструктуры. Затраты на формирование пакета документов для продажи земельного участка, а часто и строительство инженерной инфраструктуры муниципалитеты по-прежнему перекладывают на покупателей участков. Выставленные на аукцион в виде условий аренды или продажи участков, эти обременения не противоречат закону. В этом смысле закон не облегчил жизнь девелоперам. Если раньше в качестве «платы» за участок город просил у застройщика 10-15% жилплощади, которую тот собирается строить, или благоустройство прилегающей территории, теперь же среди условий приобретения права аренды можно увидеть требование создать и передать безвозмездно в муниципальную собственность все объекты инженерной инфраструктуры. «На аукцион выставляются участки, имеющие массу обременений в виде охранных зон инженерных коммуникаций, санитарно-защитных зон, но не имеющие собственной инженерной инфраструктуры, - рассказывает Денис Мельник. - Эту инфраструктуру должен создать арендатор и передать безвозмездно в муниципальную собственность». Чиновники уповают на то, что для освоения больших и сложных участков местные строители будут объединяться. Помимо этого, по прогнозным данным пресс-службы правительства Калининградской области, регионом активно интересуются обе столицы и зарубежные девелоперы. Главной причиной вполне вялого течения последних калининградских аукционов сами застройщики называют отсутствие действительно привлекательных участков. Самыми дорогими и престижными в области являются квартиры, расположенные в Калининграде и на побережье Балтийского моря, в первую очередь в Светлогорске и Зеленоградске. Именно такие участки на аукционы почти не выставляются. Рекордсменом по стоимости земли на вторичном рынке является Светлогорск-2, где диапазон цен составляет $10 000-15 000 за сотку. Этот город, обладающий статусом федерального курорта, практически не имеет площадок под новую застройку. Земля в курортном Зеленоградске стоит в среднем $5000-7000 за сотку. Иным привлекательным направлением для инвестиций являются окрестности областного центра: Гурьевский район, города Пионерский и Светлый.
Аукцион, который состоится в декабре, обещает несколько взбодрить ситуацию. На торги выставлены два участка в Светлогорске. Муниципалитет Зеленоградского района упорно предлагает девелоперам освоить поселок Сосновку. Также активно на последних двух аукционах стал выставляться Балтийский городской округ, пока не заинтересовавший местных строителей.