intraportal.ru

Первые земельные аукционы в Новосибирске были в 2001 году, а с 2005 года они проводятся тут постоянно. Поначалу на торги выставлялись 2-3 участка, но уже в нынешнем году должно быть продано и передано в аренду 65-70. Тем не менее, старые добрые схемы - получение участков без конкурса «с предварительным согласованием» или покупка юр.лица, имеющего право на застройку площадки, - все еще популярны.
Первые земельные торги в Новосибирске прошли в 2001 году, однако тогда они были скорее экспериментом - в год продавалось не более 2-3 участков. Торги проводились при продаже площадки в собственность, но таких участков за четыре года было всего 5, а также при передаче в аренду. Выделение площадки под строительство всегда было нелегким делом в Новосибирске, и уже первые земельные аукционы стали успешными - участки уходили по ценам, превосходящим средний уровень на вторичном рынке. С увеличением стоимости участков росли и отчисления в городской бюджет. Однако городские власти не спешили продавать землю.

Фокус на аренде.
«До октября 2005 года аукционы были единичными, и прозрачный механизм распределения участков отсутствовал», - констатирует руководитель Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков. В результате сложилась система, когда участки получали не только строительные компании, однако и фирмы-перепродавцы. Поэтому сейчас городские власти стараются выставлять на конкурс участки в аренду. Это позволяет им контролировать их освоение, не допуская покупки в спекулятивных целях. По словам начальника Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии Новосибирска Николая Диденко, если за 2-3 года на арендованном участке не началось строительство, у властей есть возможность изъять его.
В собственность продаются только площадки, требующие трудоемкой и дорогой работы по подключению к городским коммуникациям. Например, для проданного за 58 млн.. рублей в собственность участка на Мостовой улице стоимость подключения к сетям «Новосибирскэнерго» составила примерно 700 млн.. рублей (за электроснабжение - 62,6 млн.. рублей, за тепло - 612 млн..). Подключение к сетям участков, находящиеся в пойме реки Каменки, потребовало в сумме 690,2 млн.. рублей за электроснабжение и 867,3 млн.. рублей за тепло.
В принципе, продажа участков в аренду, хотя и позволяет городским властям отслеживать процесс их освоения, не исключает возможности заключения инвестиционных сделок, как утверждает адвокат, член Новосибирской коллегии адвокатов Марина Антонова. Ничто не мешает застройщику оформить участок в собственность как недострой и продать его.

Схема выкупа.
По прогнозным данным Департамента земельных и имущественных отношений мэрии, с января 2005 по май 2006 года в Новосибирске на торгах был продан 51 участок совокупной площадью 63 га. В текущем году предполагается реализовать открытым способом уже 65-70 участков. Однако позиции городских властей остаются неизменными - землю в Новосибирске стараются не продавать, а сдавать в аренду. Предметом торгов по участкам, предлагаемым в аренду, является трехлетняя арендная плата. В результате, по мнению гендиректора Сибирского института оценки Татьяны Яговкиной, цены собственности и аренды по единовременным затратам сближаются.
Минимальный размер годовой аренды на торгах составил, по по прогнозным данным городского Департамента земельных и имущественных отношений, 724 000 рублей за га для площадки на окраине Кировского района под строительство склада. За максимальную цену - 32,8 млн.. рублей - был реализован участок под строительство жилого дома в Ленинском районе, на улице Станиславского. Наибольший интерес, по наблюдениям начальника Отдела приватизации и ценных бумаг мэрии Татьяны Шпаковой, вызывают небольшие участки под точечную застройку. По таким участкам окончательная цена превышает первоначальную в 9-10 раз. Например, на торгах в июне 2005 года участок площадью 0,28 га по улице Ольги Жилиной был реализован за 10 млн. рублей против стартовой цены в 971 000 рублей. Участок площадью 0,3 га на Ипподромской улице ушел за 5,4 млн. рублей против начальных 558 000 рублей. Средняя годовая арендная плата по итогам торгов составила 10 млн.. рублей за га.
При приобретении в собственность цены варьировались от 39 до 65 млн.. рублей за га. С начала 2005 года продано всего три участка: один, на Мостовой улице, ушел по 57,8 млн. рублей за 0,89 га, два участка в пойме реки Каменки - по 39,1 млн. рублей за га (за площадку 5,6 га) и по 32,5 млн. рублей за га (за площадку 1,2 га). Средняя стоимость аренды за три года составляет немного больше 30 млн. рублей. Стоимость продажи участков, по которым были проведены аукционы, составила 37,8- 62,1 млн. рублей. Таким образом, по мнению Татьяны Яговкиной, по сумме трехлетней арендной платы можно судить о фактической стоимости земли.
Построив объект, застройщик может приватизировать земельный участок под ним по шестикратной ставке земельного налога. «Участник аукциона, взявший участок в аренду, после окончания строительства может выкупить площадку, добавив к уже выложенной за аренду сумме 5-10% от годовой ставки аренды», - поясняет Яговкина. Доплатив, можно приобрести участок, который изначально в собственность не предлагался. На фоне постоянно растущей цены эта схема представляет особенный интерес для девелоперов. За последние 2-2,5 года, по утверждению Яговкиной, земля подорожала в 2-5 раз.
В ноябре 2003 года на аукционе была заключена крупная сделка - участок площадью 41 га был продан в собственность за 84,6 млн. рублей, т.е. по 2 млн. рублей за га. Власти не скрывали, что аукцион проводится в интересах шведского концерна IKEA, которому приглянулась площадка под торговый центр на одной из главных магистралей города Большевистской улице. Компания решила купить площадку в собственность, и муниципалитет выставил ее на торги. Стартовая цена составила 42,7 млн. рублей. Но в ходе торгов шведов обошла местная компания «Труд», предложившая более высокую цену. IKEA сочла 84,6 млн. рублей уж больно высокой ставкой и отказалась от борьбы. «Участникам рынка цена 2 млн. рублей за га казалась невероятно высокой за участок такой площади, а действия "Труда" - необдуманным расточительством», - вспоминает партнер по маркетингу новосибирской консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Дьячков. Однако расчет «Труда» оказался верным - за прошедшие годы цена участка поднялась в несколько раз, и в дальнейшем он будет только дорожать. Более существенно увеличились цены на участки, расположенные у магистралей и в центральной части города, меньше всего подорожали обширные площадки на окраинах. Максимальная цена продажи участков в собственность на вторичном рынке составила немного больше 80 млн. рублей за га. Как правило, это перспективные площадки для строительства торговых центров - например, в районе Гусинобродского рынка или в центральной части города.

Не пустое место.
Участки, расположенные в пойме реки Каменки, представляли для местных девелоперов особый интерес - это будущий деловой центр города, и застроить его мечтали многие. Тем не менее, торги по данным участкам завершились уже на втором шаге, как сообщили в Департаменте земельных и имущественных отношений мэрии. Из-за отсутствия широкой информации о торгах некоторые участки, в том числе в пойме Каменки, были проданы, по замечанию председателя совета директоров компании «Транссервис» Александра Бойко, за весьма умеренную цену. «Участок площадью 1,2 га стоимостью 39 млн. рублей в пойме Каменки был бы интересен для нас, ведь ранее площадка на Мостовой была продана вдвое дороже, - рассказывает Бойко. - Удивительно, что мэрия, заинтересованная в как можно большем количестве участников, не стремится распространять информацию о предстоящих торгах». Впрочем, возможно, потенциальных покупателей отпугнули тяжелые обременения этих участков - как уже упоминалось, работы по подключению их к городским сетям требовали значительных инвестиций.

Запутанные в сетях.
По мнению застройщиков, благодаря введению системы аукционов процедура землеотвода сократилась до месяца-двух, однако реальные сроки получения всех разрешений остались прежними. «Все так же год и более уходит на получение разрешений, на подключение к сетям "Новосибирскэнерго"», - поясняет директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов. По его словам, компания до сих пор не может начать строительство дома на участке, купленном более года назад. «Договор аренды был оформлен уже через два месяца после аукциона, а разрешение на подключение к сетям до сих пор не получено», - поясняет Михайлов. Прописанная в условиях аукциона стоимость подключения к сетям носит формальный характер - она завышена в разы и включает в себя не только стоимость подключения к инженерным коммуникациям, однако и их строительство.
Из-за сложных технических условий некоторые площадки превращаются в долгострои. Так, еще в 2001 году участок площадью 0,3 га на пересечении Красного проспекта и Вокзальной магистрали был передан в аренду на три года за $300 000. Победитель, компания «Сибирьстройинвест», заявила о намерении построить 27-этажный бизнес-центр класса А «Plaza-Новосибирск» площадью 29 000 кв. м. Объем инвестиций оценивался в $40 млн. Завершить большую стройку планировалось к 2005 году.
Однако и спустя пять лет на площадке не появилось не только здания, но и даже котлована под него. В самой компании отказываются от комментариев. В мэрии пояснили, что договор аренды продлен - у застройщика возникли трудности на этапе согласований. Ему не удается согласовать проект с «Новосибирскэнерго» и компанией «Сибирьтелеком», кабели которой пролегают на участке. Из-за того, что участок находится фактически в центре города, кабели некуда перенести, и это значительно осложняет освоение площадки.
«Инженерная подготовка участка под комплексное строительство - одна из основных проблем, тормозящих освоение», - соглашается руководитель Департамента строительства и ЖКХ Администрации Новосибирской области Владимир Анисимов. По его мнению, строительным организациям города придется консолидироваться - только серьезный застройщик сможет решать такие масштабные задачи, как инженерная подготовка и комплексное освоение площадок.
Как и в большинстве городов России, в Новосибирске через аукционы продается только небольшая часть площадок. Большей популярностью пользуются другие способы покупки земли - получение площадки в мэрии на условиях предварительного согласования, а также покупка юридического лица, обладающего правом застройки конкретного участка, или самой площадки как объекта незаконченного строительства. «В Новосибирске уже сложился вторичный рынок участков, где количество сделок превышает объем на муниципальных торгах», - соглашается заместитель директора риэлтерской компании «Эрмитаж» Илья Маслов. Самые интересные с инвестиционной точки зрения участки, расположенные в центральной части города и на оживленных магистралях, можно легко найти на вторичном рынке. Так, компании «Сибакадеминвест» и «СТ Групп Регион» площадки под уже построенные бизнес-центр Golden Plaza и офис «Сибакадембанка», а также будущий бизнес-центр ST Plaza на площади Кондратюка приобрели именно на вторичном рынке.