intraportal.ru

Принцип «Все - на торги!» был высказан в Петербурге двумя годами раннее, чем федеральная власть утвердила его в законе №191. Но накопленный за два года опыт подсказал петербургским властям, что без целевого распределения участков не обойтись. Методом проб и ошибок система выстроена. Теперь надо увеличивать скорость конвейера. Василий Филимонов.
Осенью 2003 года новый губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко обозначила приоритет в сфере предоставления земельных участков под новое строительство с помощью проведения открытых торгов. В конце 2003 года в первом чтении был принят «рамочный» законопроект председателя Законодательного собрания Вадима Тюльпанова «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт - Петербурга», получивший в народе название закона о торгах, - основа всех будущих основ.
С тех пор в этот закон поправки вносились, чуть ли не ежемесячно. Но в конечном итоге стало понятно, что уйти от целевого распределения земли не удастся. Сама же Валентина Матвиенко подвела черту в долгом споре: «Не стоит делать фетиш из торгов - жизнь гораздо богаче. Чтобы полностью отладить конкурсные процедуры, нужно время». И оказалась права - потребовалось два года, прежде чем удалось решить основную проблему аукционов - найти приемлемую схему подготовки участков к торгам.

Коротким путем.
В процессе подготовки к полномасштабному запуску аукционного механизма выявился целый комплекс проблем. Одна из них - невозможность готовить к торгам полные пакеты документов по участкам на бюджетные деньги и силами городской администрации. В марте 2004 года в законе о торгах был прописан механизм «короткого пакета» - суррогатный вариант с получением технических условий по подключению к мощностям после аукциона и с минимумом согласований. От «длинного пакета» он отличается тем, что определяет только функциональное назначение участка и имеющиеся около него инженерные мощности, а также «согласован с общественностью». Впрочем, согласование с общественностью носит формальный характер - о проекте еще не было известно ничего. С «коротким пакетом» победитель конкурса получал только право на проведение изыскательных работ на участке. Право строить ему предоставляли после сбора полного пакета документов, включающего все необходимые согласования.
Попытка городских властей привлечь к формированию участков частные компании, не имеющие отношения к строительству, провалилась - слишком уж смехотворным было вознаграждение: 5% от размера годовой арендной платы. Помимо этого, уже после передачи некоторого количества участков в разработку вступил в действие Градостроительный кодекс, который увеличил сроки сбора разрешительно-согласовательных документов и затраты на него. В итоге на 338 отданных в разработку участков было получено только 36 пакетов документов, из которых только 8 - «длинные».
Больше года «короткие пакеты» обеспечивали подготовку участков для аукционов. На фоне провозглашенного администрацией отказа от целевого предоставления и растущих цен на жилье застройщики морщились, однако платили и за них.

Стратегия Смольного.
В декабре 2005 года правительство Петербурга приняло очередной пакет поправок в закон о торгах, подготовленный Комитетом по управлению госимуществом. Корректировка документа диктовалась, первым делом, необходимостью убрать противоречия с Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», который к тому моменту уже вступил в силу и запретил целевое распределение участков. Запрет на «целевку» при выделении земли под жилищную застройку никак не согласовывался с внеконкурсной выдачей пятен при условии передачи застройщиком городу 10% квартир, как это допускал городской закон.
В старой редакции петербургского закона о торгах перечень случаев целевого предоставления объектов под инвестиционные проекты был обширен. Объекты вне конкурсов можно было передавать на реконструкцию под объекты науки, культуры, здравоохранения, образования, спорта и туризма.
В новой редакции список целевых получателей неожиданно стал еще больше. Добавилось несколько новых категорий, одна из которых - столь любимые Смольным «стратегические инвесторы», которые готовы вкладывать в городские инвестиционные проекты более $300 млн. Критерий, определяющий право «стратегов» на внеконкурсное пятно, довольно расплывчат: объект должен иметь «важное социальное, культурное или экономическое значение для Санкт - Петербурга».
Помимо этого, внеконкурсные исключения были сделаны для инвесторов, занимающихся реконструкцией производственных объектов и объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.

Длинный забег.
К 1 октября 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон №191 с прописанным в нем положением об аукционах, Петербург накопил более чем годовой опыт в проведении земельных торгов. Правда, аукционный маховик с использованием полного пакета запустить все еще не удавалось. Долгое время над ним висело что-то вроде заклятья.
Наиболее значительные изменения закон о торгах претерпел в мае текущего года, когда вступил в силу губернаторский вариант поправок, учитывающий ряд дополнений, предложенных петербургским Союзом строительных компаний. После чего администрация города, законодатели и строители сошлись в едином мнении, что нашли, наконец, выход из сложного положения.
Смысл изменений в законе о торгах свелась к следующему. Во-первых, было увеличено вознаграждение за подготовку участков к аукционам - с 5% от годовой арендной платы до 10% от рыночной стоимости участка. Помимо этого, предусмотрено дополнительное вознаграждение в размере 10% от стоимости участка за разработку проектов планировки и межевания территорий. Отсюда получается, что, размер вознаграждения отныне должен был приблизиться к реальным затратам на разработку документации. Впрочем, сегодня поговаривают уже о том, что его необходимо увеличить до 20%.
Второе важное положение - к работе по подготовке участков допустили самих застройщиков, которые до этого вынуждены были ждать, пока не имеющие отношения к строительству компании подготовят им «короткие пакеты». Отныне заниматься подготовкой пакетов документов по участкам могут потенциальные инвесторы - «лица, имеющие намерение участвовать в инвестиционной деятельности и осуществляющие действия, предусмотренные настоящим Законом Санкт - Петербурга, до заключения договора о предоставлении объекта недвижимости». Более того, потенциальные инвесторы получили право инициировать торги по интересующим их участкам. Теперь застройщик может выбрать понравившийся ему участок, подготовить по нему документы и выставить его на торги. При этом право готовить документы по этому участку имеют и иные застройщики.
Такой принцип получил в строительных кругах название «девелоперский забег» - когда документацию для торгов готовят все желающие, а вознаграждение получает только тот, кто первым пришел к финишу. Справедливость в данном случае должна восторжествовать за счет следующей схемы: с компанией, которая подает заявку на участие в аукционе до официального о нем объявления, т.е. инициирующей торги по конкретному участку, городские власти обязаны заключить договор на подготовку этого участка. Именно так, у потенциального инвестора появляется дополнительное время для формирования пакета документов. В том случае, если он все-таки не победит, компания-победитель возмещает ему затраты на подготовку «длинного пакета».
По признанию заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, идея «девелоперского забега» принадлежит именно этому ведомству. Эксперты предполагают, что эта схема приведет к значительному расширению круга застройщиков, принимающих участие в конкурсах на подготовку документации.
Конечно же, все участники инвестиционно - строительного процесса понимают, что готовить проекты планировок - дело не застройщиков, а градостроителей. Но «светлое будущее» может наступить только тогда, когда в городском бюджете появятся соответствующие объемы денежных средств. Но заниматься реализацией национального проекта «Доступное жилье» необходимо уже сейчас, а потому время не ждет.

Тринадцать шагов.
Когда проблема «коротких пакетов» была решена, городским властям осталось лишь организовать и ускорить процесс подготовки тендерной документации. Важную роль в этом должно сыграть Постановление правительства Санкт - Петербурга №596 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий», которое в том числе определяет и условия подготовки участков к аукционам. Оно было подготовлено петербургским Комитетом по строительству, который «на собственной шкуре» испытал вся тяготы и лишения, сопутствующие хождению по инстанциям, при подготовке проектов планировки нескольких жилых микрорайонов Северо-Приморской части города. Документы такого рода редко отличаются компактностью и внятностью изложения, однако на этот раз чиновники, кажется, превозмогли себя и сделали положение максимально понятным и конкретным.
Положение определяет исчерпывающий список из 13 заключений исполнительных органов власти, необходимых для разработки проектов планировки. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, теперь становится абсолютно понятным, к кому идти и какие согласования нужно получить от конкретного чиновника. Помимо этого, определены права и обязанности каждой стороны, установлены жесткие сроки, за нарушение которых предусмотрена ответственность. Срок согласования документации по планировке не должна превышать двух недель. Комитет по строительству осуществляет проверку документации в течение месяца.
По словам вице-президента холдинга «ЛенСпецСМУ» Кирилла Вязовского, некоторое пробуксовывание торгов в Петербурге компенсируется тем, что в городе более активно, чем во многих других регионах, реализуется право собственности на землю. За счет чего основной объем строительства «питается» вторичным земельным рынком. Естественно, его возможности не беспредельны, и если процесс «аукционизации» затянется на неопределенный срок, может возникнуть дефицит участков под застройку. Но, по словам первого заместителя председателя Комитета по строительству Николая Крутова, сегодня застройщикам выдано в общем под проектирование и строительство более чем значительное количество земельных участков. В общей сложности на них можно возвести свыше 7 млн. кв. м жилья. При том, что платежеспособный спрос населения уже несколько лет подряд остается стабильным и составляет примерно 2,5 млн. кв.м.