intraportal.ru

В России вновь начинают строить целыми городами и большими микрорайонами. Но если в предыдущем веке девелопментом новых поселений занималось государство, то в нынешнем - это дело частных компаний. Если в последние два столетия новые города в нашей стране появлялись вокруг больших промышленных предприятий, в XXI веке большинство антропологических ландшафтов уже не будет обременено традиционным производственным ядром.
В последнее время появилось примерно десяток проектов комплексной застройки территорий общей площадью более 50 млн. кв. м. Инвестиции в наиболее крупные и известные из них - микрорайон «Академический» в Екатеринбурге, город «Большое Домодедово», поселение на месте колхоза «Коммунарка» на Калужском шоссе, «Рублево-Архангельское», застройка окрестностей «Шереметьево-1» - оцениваются в $35 млрд. В чем особенности девелопмента больших территорий, выяснял ББ.
Уже самая первая стадия лэнд-девелопмента - исследование земельного участка - может растянуться на срок до двух лет. «Чтобы решить, что строить, нужно понять, что представляет собой участок, - какие могут быть ограничения по его использованию. До мелочей. Например, близость к водоему предполагает, что девелопер обеспечит к нему доступ, то же самое относится к лесу», - рассказывает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб», занимающейся проектом создания города на месте колхоза «Коммунарка». Необходимо учитывать, что здесь собираются делать государство и местные власти, дабы в будущем не пришлось менять всю до мелочей разработанную концепцию проекта. Если через пять лет рядом с фешенебельным городом будет сооружен химический завод или федеральная трасса проложена вдали от проекта, ядром которого планируется сделать логистический парк, то это может загубить любую, даже хорошо продуманную, концепцию использования земли. Помимо этого, если на Западе все земельные участки имеют многотомные описания (с историей участка, ограничениями по его использованию, в том числе и экологическими) и многие вопросы снимаются еще на этапе покупки, то нашим девелоперам приходится самостоятельно проводить исследования, сформировывать концепцию проекта, мастер-план, а потом и генплан, рассчитывать доходность и привлекать финансирование, прокладывать инженерные коммуникации и дороги и лишь потом строить дома. Поэтому от покупки участка до заселения первых горожан может пройти, в лучшем случае, 3-5 лет.

Создать инфраструктуру.
В отличие от точечной застройки, строительство новых городов будет вестись «в голом поле», где нет ничего или почти ничего, помимо отдельных инфраструктурных сооружений (например, линий электропередач), поэтому кроме жилья девелоперам предстоит создать для жителей полноценную среду обитания и даже рабочие места. Как все это сделать, пока ясно только в самых общих чертах. «Это задача совершенно новая, и никто из частных девелоперских компаний в России такого опыта не имеет, - рассказывает Чукаева. - Когда застраиваешь территорию в несколько тысяч га, нужно продумать одновременно решение сразу многих вопросов: транспортного обеспечения, экологии, энергетической проблемы, проблемы очистных сооружений и др.».
Как правило, у государства на этот счет только самые общие планы, за собой оно оставляет лишь строительство мостов и автодорог федерального значения.
Градостроительный кодекс уже больше года - с 1 октября 2005 года - обязывает муниципальные власти предоставлять под застройку участки с описанием всей необходимой инфраструктуры (ст. 19). Но на такую подготовку территорий в местных бюджетах не хватает денег. Поэтому количество сетей, дорог и т.д. рассчитывает девелопер, и в итоге все расходы по составлению мастер - плана, который становится основой генплана нового города, ему приходится брать на себя. По данным компании «Новая Площадь» (строит «Солнцеград» в подмосковной Балашихе), инвестиции в эти работы могут составить 5-10% от стоимости проекта.
Маловероятно, что эти расходы в ближайшее время удастся переложить на государство. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, Градостроительный кодекс не работает не только в силу скудности местных бюджетов, однако и в силу того, что процесс согласования объектов на земельных участках остается доходным инструментом для чиновников. Сегодня правила землепользования и застройки, как того требует Градостроительный кодекс, подготовлены только в 15 городах, работы по их созданию ведутся еще в 30-40. Пытаясь изменить ситуацию, Сергей Круглик потребовал от региональных и местных администраций предоставить программы развития систем градорегулирования к I кварталу 2007 года. Но если власти на местах этого не сделают, то санкций не последует: механизмы контроля над градостроительной деятельностью, как сообщил ББ Борис Челышев, заместитель начальника Управления строительных программ Росстроя, законодатели только начинают вырабатывать.
Поэтому пока девелоперы сами думают о том, как создать инфраструктуру новых поселений. Хотя, инвестировав в разработку и утверждение генплана территории, сделав проекты планировок и подведя к площадке нужные коммунальные и транспортные коммуникации, девелопер существенно увеличивает стоимость земель (до 30%, как посчитали в УК «Масштаб»). В будущем он может привлечь в проект более дешевые западные деньги или даже продать участок западным фондам недвижимости (например, так собирается поступить с намытыми на Васильевском острове в Санкт - Петербурге землями УК «Морской фасад»).

Выгодная энергетика.
Проблемы с теми объектами инфраструктуры, которые могут работать как бизнес, решаются проще всего. «Если объекты инфраструктуры могут приносить прибыль, как электрогенерация, то может быть сделан соответствующий бизнес», - говорит Евгений Красиков, заместитель коммерческого директора компании «Ренова-СтройГруп» - девелопера проекта «Академический» в Екатеринбурге.
Так, микрорайон «Академический» будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей. Для этого существующая ТЭЦ будет переведена на газотурбинные технологии (электрическая мощность первой очереди ТЭЦ составит 150 МВт и 500 Гкал/час - по теплу). «Ренова-СтройГруп» не собирается отдавать эти работы на аутсорсинг, а так как у материнской компании «Реновы» есть в управлении энергетический бизнес, то производство электро- и тепловой энергии станет бизнесом и «дочки». В Челябинской «Солнечной Долине» «РеноваСтрой-Груп» также предполагает создание собственных электро- и теплогенерирующих мощностей. Соглашение о строительстве 3 млн. кв. м жилья в новом поселении в 12 км от центра Челябинска между областью, «Ренова-СтройГруп» и Росстроем должно быть подписано в декабре. Стоимость создания энергомощностей не разглашается.
Аналогичное делает УК «Морской фасад» в Санкт-Петербурге. На паях с ОАО «Территориальная генерирующая компания №1» (ТГК-1) девелопер собирается построить в северной части Васильевского острова новую ТЭЦ мощностью 300 МВт. Предполагается, что специально под этот энергетический проект партнеры создадут новое юридическое лицо. Стоимость новой ТЭЦ в ТГК-1 оценивают примерно в 8 млрд. рублей. Так, девелоперы становятся участниками энергетического рынка.
А вот УК «Масштаб» на территории колхоза «Коммунарка» будет возводить газогенерирующую станцию, однако производство электричества и тепловой энергии не собирается делать своим бизнесом. Какова в этом проекте будет роль РАО «ЕЭС» - подрядчика или соинвестора, в «Масштабе» пока не знают.
Но и с единственным понятным по бизнесу объектом инфраструктуры - электростанциями - могут возникнуть серьезные трудности. «15 лет в нашей стране крупные энергогенерирующие мощности никто не проектировал, - говорит Евгений Коваленко, специалист по проектированию атомных станций, аспирант кафедры "Государственное и муниципальное управление" Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета. - Можно 15 лет ждать, когда вырастет новое поколение инженеров, можно обратиться к Siemens, который давно рвется на наш рынок, но не знает наших ГОСТов, а можно строить одноэтажные дома с автономным обеспечением».

Непонятная инженерия.
Другие объекты коммунальной инфраструктуры - очистные сооружения, водопровод, газопровод, возможно, тоже могут стать отдельным бизнесом, но девелоперы пока для себя эти вопросы не решили. Есть еще с десяток более мелких объектов инфраструктуры (так, например, радиоточки, которые ГО ЧС до сих пор обязывает устанавливать в домах). Скорее всего, они будут построены за счет инвесторов, однако переданы на содержание местной власти. В УК «Масштаб» сетуют, что очистные занимают много места, но считают, что этот коммунальный объект вполне может стать бизнесом, и собираются изучать, как это делается на Западе.
Никто не разглашает прогнозных данных о стоимости тех или других объектов инфраструктуры. Один из специалистов, разрабатывающих эти масштабные проекты, говорит, что пока ни у кого нет бизнес-планов со сметной стоимостью, у большинства - только презентационные модели для инвесторов и властей. А в строительстве, по его словам, действует правило: сметная стоимость и сроки вырастают вдвое. Поэтому пока все заявленные объемы инвестиций - величины довольно условные.
По данным компании «Новая Площадь» (проект которой уже в стадии строительства), транспортная инфраструктура (без учета федеральной составляющей) стоит до 3% от стоимости всего объекта, канализация и очистные - до 4%, электричество (сети, подстанции) - 3%, тепловая станция - примерно 2%, газопровод - до 2%. Все остальные более мелкие объекты - до 1,5%. Социальная инфраструктура - школы, больницы, детские сады, пункты милиции, пункты пожарной безопасности - добавляют еще 30% к себестоимости жилья. Так получается, что в себестоимости квадратного метра 44% затрат приходится на инфраструктуру. И это не предел. Так, в «Солнцеграде» не требуется, например, строить такой дорогой объект, как электростанция. Электричество будет покупаться у РАО «ЕЭС».

С точностью до розы ветров.
Совершенно новая задача для лэнд-девелопера - экология территорий. И здесь обратиться к опыту социализма сложно, так как ее решением советское государство зачастую пренебрегало. Экология - это серьезные инвестиции в ходе всего проекта, и даже раньше, еще при выборе площадки и исследовании участка. «Если пока экологический фактор для большинства наших покупателей недвижимости стоит на 10-м месте, то на развитых рынках, например на Западе, - на 1-м. Так скоро будет и у нас. И мы исходили из этого, проектируя "Академический"», - говорит Красиков. Земли под новое поселение в Екатеринбурге находятся между лесными массивами, которые будут сохранены, а внутри самого микрорайона появятся новые насаждения и парк. Помимо этого, «Ренова» собирается углубить и облагородить русло реки Патрушихи, которая сегодня больше напоминает ручеек, причем все эти работы девелопер берет на себя. Интересно, что группа «Ренова», приобретая земли под свой грандиозный проект, учитывала и традиционную для региона розу ветров. В Екатеринбурге стабильная роза ветров, и 80% времени в году ветер дует в северном и северо-восточном направлениях, противоположных тому, где расположится «Академический».
В УК «Масштаб» тоже тщательно изучают экологию территории, и эта работа может продлиться до двух лет. Для того, чтобы обеспечить новый город питьевой водой, нужно собирать поверхностные или артезианские воды. Других источников поблизости нет. Но делать это нужно очень аккуратно: нельзя осушить территорию, так как это может через несколько лет привести к исчезновению, например, близлежащих лесов. Все это требует проведения специальных экологических исследований. Если рядом с участком протекает река, то девелоперу еще до старта проекта необходимо понять, как часто там бывают паводки. Помимо этого, «Масштабу» придется вложиться и в рекультивацию мусорного полигона, расположенного неподалеку от «Коммунарки». С 2007 года полигон не будет эксплуатироваться, но его близость к новому поселению, может сократить привлекательность жилья.
Расходы на экологические исследования и меры по улучшению ситуации зависят от конкретного участка, поэтому средний объем инвестиций в эту сферу оценить сложно.

Финансирование.
Один из главных вопросов - финансирование этих колоссальных проектов - тоже до сих пор остается неясным для девелоперов. Проекты, которые получили статус национальных, частично будут финансироваться властями, чтобы в стоимость квадратных метров не закладывалась стоимость дорогостоящей инфраструктуры. Возможно, уже в нынешнем году выйдет постановление Правительства России, по которому в каждом субъекте Федерации должна появиться программа, где будет определено, какие расходы на создание инфраструктуры новых поселений берут на себя федеральные, региональные, муниципальные власти, а какие - инвестор. При этом девелоперы надеются не только на государственные гарантии по кредитам, однако и на прямые денежные вливания. В основе распределения денежных потоков будет лежать принцип собственности - так, муниципальные школы и больницы будет обеспечивать городской бюджет, дороги областного значения - региональный бюджет и т.д. Проект такого постановления, как нам сообщили в Росстрое, в середине ноября направлен в правительство.
В целом базовые принципы частно-государственного партнерства законодательно должны оформиться в течение ближайших двух лет. Тем, кто будет готовить территорию под застройку, власти намерены субсидировать процентную ставку по кредиту в объеме от 80 до 50%. Но пока порядок субсидирования не разработан. Эта льгота будет предоставляться только стройкам, получившим статус национальных проектов «Доступное жилье» (так, «Академический» не только получил этот титул, но и является пилотным проектом программы), а все остальные будут строить (во всяком случае, пока) без помощи государства. Как получить статус национального проекта, тоже не ясно: критерии только создаются.
Девелоперы не очень любят обсуждать тему частно-государственного партнерства и на финансирование рассчитывают только по стратегическим объектам, тем, которые им запрещено строить по закону. Речь идет о федеральных трассах, мостах и транспортных развязках. Так, в УК «Масштаб» предполагают, что доля государства во всем проекте «Коммунарка» будет составлять не более 1,5%, и она как раз придется на финансирование федеральной трассы. Именно так, компания будет самостоятельно возводить объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, а затем передавать их на баланс муниципалитета. «Если в городе не будет школ, больниц и всего, что необходимо для жизни, люди туда просто не поедут, поэтому все это нужно для капитализации объекта», - говорит Чукаева. «РеноваСтройГруп» рассчитывает на помощь государства в строительстве не только дорог, однако и всей инфраструктуры. Иначе жилье не будет доступным, говорят в компании.
Что касается инвесторов и кредиторов, новых мегастроек, то девелоперы пока не раскрывают карты: и тех, и других можно привлечь лишь готовыми бизнес-планами, а они еще только разрабатываются.
Так, балашихинский район «Солнцеград» строится главным образом за счет будущих владельцев квартир, которые финансируют всю коммунальную и социальную инфраструктуру. Сейчас практически отсутствуют внешние сети для подключения района к теплу, электричеству, водоснабжению, поэтому, по словам генерального директора компании «Новая Площадь» Дениса Семыкина, себестоимость квадратного метра увеличивается на $150. Стоимость его для покупателя составит примерно $2000. Будущим солнцеградцам, кроме сетей, необходимо построить теплостанцию стоимостью $2 млн. После того, как эти объекты будут готовы, они перейдут в собственность товарищества собственников жилья. Впрочем, это не сводит на нет прибыли девелопера. Невзирая на серьезную для Подмосковья долю города (согласно инвестконтракту, Балашиха получит половину построенной коммерческой и 12% жилой недвижимости), рентабельность проекта оценивается Семыкиным в 25%.

Работать там, где живешь.
Но самой трудной в девелопменте больших территорий сегодня является задача создания производственного «якоря», который обеспечивал бы занятость живущих тут людей. Об этом говорят в «Масштабе» и «ТерраДевелопменте» («Рублево-Архангельское»).
Такой проблемы, наверное, нет только для УК «Морской фасад», которая вместе с новыми 476 га намывных территорий в западной части Васильевского острова Санкт-Петербурга строит морской пассажирский порт. Собственно, остров увеличивается, первым делом, для возведения там новых морских ворот в Европу. Морской пассажирский вокзал плюс офисы, магазины, отели обеспечат занятость примерно 140 000 островитян.
Но почти все население городов-спутников, не говоря уже о коттеджных поселках вокруг Москвы, ездит на работу в столицу, и от этого даже самые фешенебельные поселения остаются, по сути, спальными районами. На дорогах создаются огромные пробки, и проблема будет только увеличиваться, если люди не смогут работать рядом со своим домом.
«Считается хорошим показателем, если 30% населения работает там, где живет, - говорит Чукаева. - Мы рассматриваем варианты создания предприятия легкой промышленности, офисного или (и) логистического парка». Пока окончательного решения нет, но в «Масштабе» собираются создать примерно 100 000 рабочих мест. В «Рублево-Архангельском» хотят построить бизнес-парк на 10 000 рабочих мест. В «Солнцеграде», например, помимо офиcноделовых центров и сервисных предприятий, никаких других не появится, но они обеспечат более 30% занятости новых жильцов.
Зато микрорайон «Академический» в Екатеринбурге претендует на статус Манхэттена. Здесь даже будет свой Central Park, вокруг которого вознесутся 25-этажные высотки, а в центральной части района откроется бизнесцентр площадью около 1 млн. кв. м. Неподалеку будет построен высокотехнологичный конгресс-холл в 60 000 кв. м, аналогов которому нет не только в Екатеринбурге, однако и в Москве: днем он может быть местом для конференций, вечером - залом для оперы. Помимо этого в «Академическом» предусмотрено создание спортивного стадиона, медицинского городка с частными клиниками и, наконец, дипломатического квартала. Сегодня в столице Урала работает восемь консульств, три торговых представительства и шесть культурно-информационных зарубежных центров, в ближайшие годы запланировано открытие еще нескольких дипломатических и торговых миссий. Но в центре города диппредставительства не всегда могут найти подходящие помещения, поэтому идея строительства квартала для дипломатов может оказаться удачной.
Рассматривается и вариант строительства логистического парка. Его параметры пока не определены, но потребность в нем, с учетом строительства Екатеринбургской кольцевой дороги и расширения международного транспортного коридора, идущего от Берлина через Екатеринбург, понятно. На 2015-2020 годы здесь запланировано и строительство университетского городка для бизнес-школы международного уровня. Такие учебные заведения в России еще только начинают создавать. Детально проект пока не проработан, но земля на территории «Академического» под него уже зарезервирована. «Чего здесь не будет точно, так это промышленных предприятий, способных испортить экологию района, но и без этого можно создать 60 000-80 000 рабочих мест», - говорит Красиков.