intraportal.ru

Выходя в Волгоград с инвестиционным проектом, необходимо быть готовым к общественной нагрузке
До недавнего времени Мэрия Волгограда получала 12% квартир в каждой новостройке. Относительно большинства других городов-миллионников показатель просто смехотворный. Казалось бы, к чему конфликтовать? Проблема в том, что до сих пор нет внятного правового обоснования этого муниципального оброка. Поэтому у застройщиков возникает искушение вчинять мэрии все новые и новые судебные иски.
Как утверждают сами строители, история вопроса восходит к советским временам. Цифра 12% - как бы тоже дань истории, а не следствие серьезной рыночной экспертизы. Именно столько площадей забирал когда-то у ведомственных застройщиков местный исполком в рамках кампании по переселению граждан из ветхих домов. Вот и прижилась традиция.
В 1995 году Мэрия Волгограда выпустила постановление «Об отводе земельных участков под жилищное строительство», которым и закрепила за собой право взимать пресловутые 12%. Однако фактически этот документ аж до 2004 года не работал - все это время постановление администрации было просто декларацией, а построенные квартиры оставались в распоряжении застройщиков. В 2004 году мэром Волгограда был избран Евгений Ищенко, который сейчас находится под следствием по обвинению в злоупотреблениях и незаконном предпринимательстве. Встав на свой пост, новый градоначальник начал политику поиска «внутренних резервов», и о постановлении 1995 года вспомнили. Причем вспомнили как нельзя вовремя, так как на фоне успехов строительной отрасли, наконец, появилась возможность что-то брать. Если в 2001 году один из крупнейших волгоградских застройщиков - Волгоградский завод ЖБИ №1 - построил и продал примерно 300 квартир, то в 2005 году их количество составило 1000. За 10 лет компания «Строминвест» построила более 30 объектов, в том числе несколько высотных домов в Дзержинском, Центральном и Советском районах города, а также торговый комплекс Metro Cash & Carry. Компания «Квартстрой» начала строить на берегу Волги элитный жилой комплекс «Адмирал-Таун». В результате в 2006 году в Волгограде был поставлен рекорд по вводу в эксплуатацию жилых объектов. Впервые за 10 лет план был превышен - 387 000 сданных квадратных метров вместо задуманных 320 000.
Задним числом Представители крупных строительных компаний не раз заявляли, что считают «квартирный сбор» незаконным. И что такие действия местных властей никак не способствуют заявленному федеральным центром курсу на обеспечение россиян доступным жильем. «Теперь нам приходится продавать оставшиеся квартиры дороже, чем мы могли бы», - дружно вздыхали застройщики. Но больше всего их возмутило то, что в ряде случаев мэрия требовала свою долю с уже достроенных и сданных домов. Хотя при расчете с покупателями квартир, застройщики эти затраты не учли. И само собой, понесли прямые убытки.
В апреле 2006 года областная прокуратура подала в арбитражный суд сразу 13 исков с требованием отменить инвестиционные договоры, заключенные мэрией на строительство 15 жилых домов. Согласно данным договорам застройщики обязаны были передать мэрии 12% квартир в новых зданиях. А та, в свою очередь, обязалась предоставить льготы по аренде земли на время строительства и... обеспечить оформление всей требуемой документации. При этом льготы муниципалитет предоставлять просто не вправе, а оформление документов входит в его прямые обязанности и предметом торга быть не может.

Натуральный обмен.
После ареста мэра Волгограда Евгения Ищенко в мае 2006 года и.о. главы города был назначен Роланд Херианов, который сразу же издал постановление об отмене «квартирного сбора» в Волгограде. Тем не менее, стала внедряться новая неформальная схема оброка - облагораживание прилегающих к объекту территорий. Застройщиков начали привлекать к общественно-полезным мероприятиям, и они восприняли эту повинность намного благосклонно, нежели расплату квартирами. Например, одна из крупных местных девелоперских компаний, «Диамант», начиная проект по реконструкции бывшего тракторного завода под торговый центр, пообещала облагородить огромный запущенный сквер. За полгода тут появились молодые деревья, было оборудовано освещение и установлены скамейки, а также приведен в порядок памятник защитникам Сталинграда.
Другая строительная компания, «Монолитжилстрой», взяла на себя постройку архитектурнопаркового комплекса «Добрый ангел мира» в центре города на набережной. Там же компания возводит элитный жилой дом. Московская группа «Росойл» тоже не даром получила место под строительство жилого комплекса из четырех высоток в районе Центрального парка культуры и отдыха. Получив 1,5 га под строительство, «Росойл» решила взять шефство над остальными 26 га заброшенного парка. Сегодня его реконструкция уже началась - сделаны освещение, ограды, фонтаны, обещают и новые аттракционы. Всего в городской парк компания планирует вложить приблизительно $3-4 млн.
Другая столичная компания, DVI Group, не так давно договорилась с Администрацией Волгограда о возведении самого большого в городе торговоразвлекательного центра. За это она расплатится строительством коммунальной инфраструктуры. На ее развитие компания предполагает потратить 120 млн. рублей. При этом 30 млн. рублей запланировано на обустройство территории вокруг комплекса, а остальные 90 млн. будут потрачены на саму инфраструктуру. Местные власти предполагают, что это благоприятно отразится на развитии Центрального и Дзержинского районов города. На эти средства планируется отремонтировать канализационные коллекторы, провести освещение и создать транспортную развязку. Кстати, уже сейчас за счет компании проводится ремонт внутриквартальных дорог в поселке ГЭС. Помимо этого, в нынешнем году, который объявлен годом подготовки к празднованию 65-летия Сталинградской битвы, DVI Group берет на себя обязательства по благоустройству мемориального комплекса на Мамаевом кургане, а также поможет в строительстве Триумфальной арки в городе.
Безусловно, чем крупнее застройщик и масштабнее его проект, тем легче местным властям договориться с ним о разного рода «социальных бонусах». И москвичи, которые привыкли вкладывать в инфраструктуру гораздо больше, чем волгоградские коллеги, охотно идут на это. Игра стоит свеч, ведь по динамике возведения новой жилой и коммерческой недвижимости Волгоград пока заметно отстает от соседей - Ростова и Краснодара. И его строительный бум еще впереди. А значит - торг уместен.