intraportal.ru

Первыми высококлассными объектами в Северной столице стали «холодильники».
Несмотря на то, что в рейтинге привлекательных для инвестиций городов Санкт-Петербург всегда идет вторым - после Москвы, местный рынок складов находится в начальном состоянии. Для удовлетворения активно увеличивающегося спроса требуется построить не менее миллиона квадратных метров складских площадей, причем половину из них - уже в этом году.
Первые высококлассные складские комплексы появились в Санкт-Петербурге только в прошлом году, но переворота на рынке не произвели - несколько десятков тысяч квадратных метров незаметно удовлетворили спрос, который сегодня превышает предложение на 25%. Учитывая, что в город постоянно выходят новые сети и расширяются старые, спрос будет расти в геометрической прогрессии. В прошлом году было построено примерно 1 млн. кв. м торговых площадей, на которых открыли свои магазины сети «О'Кей», «Карусель», «Лента», «Пятерочка», «Перекресток» и другие. Поэтому пока наиболее активно появляются продуктовые складские комплексы, которые возводят для себя крупные дистрибьюторы и производители. «Развитие рынка складской недвижимости в регионе идет по тому же пути, по какому в свое время развивались торговые и офисные проекты: в первую очередь компании открывают склады для собственных нужд, и эти площади не выходят на свободный рынок», - констатирует Александр Гришин, генеральный директор компании «ВМБ-Траст».

Складное начало.
Общая площадь складских помещений в Петербурге, по оценкам компании «ВМБ-Траст», составляет сейчас около 4 млн кв. м. Но только чуть более 100 000 кв. м из них соответствуют классу А и около 300 000 кв. м - классу В. «В Москве бум складской недвижимости пришелся на 2005 год, в Петербурге, по нашим оценкам, он начнется в 2008 году», - оптимистично утверждает Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов. Олег Барков, генеральный менеджер петербургского представительства компании Knight Frank, предполагает, что уже в этом году в итоге реализации ряда крупных проектов объем высококлассных складских помещений вырастет до 1 млн кв. м, а к 2009 году - как минимум до 2 млн кв. м.
Самыми крупными проектами Петербурга, реализация которых уже началась, являются «Уткина заводь» (183 000 кв. м), «Обухово» (83 000 кв. м), «Колпино» (790 000 кв. м) и совместный проект ГК «Авалон» и фонда Raven Russia (129 000 кв. м). «Уткину заводь» реализует компания «Международное логистическое партнерство». Склады строятся на участке 40 га, расположенном вдоль Кольцевой автодороги. Первая очередь объекта, площадью 72 000 кв. м, должна быть сдана к лету 2007 года. Она уже нашла своих арендаторов - ее поделили две крупные логистические компании. Relogix заключила договор аренды 56 000 кв. м на 10 лет, а «Русская логистическая служба» арендовала на 7 лет 17 000 кв. м.
Комплекс «Обухово» на пересечении проспекта Обуховской обороны с Кольцевой автодорогой строит петербургская управляющая компания «Теорема». Первая очередь представляет собой реконструкцию существующего склада и будет сдана в мае этого года. Ее площадь составит 6600 кв. м. Подготовлена и площадка для строительства второй очереди (33 000 кв. м), строительство должно быть завершено в конце текущего года. Впоследствии предполагается возведение еще двух терминалов, в результате чего общая площадь комплекса составит 83 000 кв. м.
В декабре прошлого года на Московском шоссе, в 8 км от КАД, компания «Евразия Логистик» начала строительство логопарка «Колпино». Площадь первой очереди составит более 200 000 кв. м, ее планируется закончить осенью этого года. Всего же к 2010 году на участке площадью около 188 га, доставшемся казахскому девелоперу, должно появиться примерно 790 000 кв. м.
Еще один складской терминал, помельче, в поселке Шушары возводит местная компания «ЕвросибТерминал». На участке площадью около 18 га будут построены два склада общей площадью 30 000 кв. м, один из которых должен соответствовать классу А. Склады будут предназначены для временного хранения и таможенного оформления грузов.
Территория в районе поселка Шушары вообще пользуется популярностью среди девелоперов. В свое время здесь был построен складской терминал PNK Logistics, который в прошлом году купила британская инвестиционная компания Fleming Family & Partners. Его площадь - примерно 15 000 кв. м. Сумма сделки, по оценкам экспертов, составила $12-18 млн. Долгосрочным арендатором комплекса является российское представительство английской Tablogix. Через два года в Шушарах должен появиться складской комплекс компании «Балтфрут». На соседнем участке свой объект строит еще один поставщик фруктов, компания «Санвэй-Груп». Объем инвестиций в первый проект составит $36 млн., во второй - $15 млн.
Здесь же производитель замороженных полуфабрикатов «Равиоли» предполагает построить свой низкотемпературный склад, который частично будет сдаваться в аренду. Предполагаемый объем инвестиций - около 10 млн. евро.

Мало льда.
Несмотря на то, что большая часть складов в Петербурге, как и в других городах, это «холодные» склады советской постройки, по-настоящему холодных складов с регулируемым температурным режимом сегодня не хватает. В области работает около 20 крупных «холодильников» средней емкостью по 5000 т. Однако эксперты утверждают, что помимо тех 250 000 т, что хранятся на этих складах, существует еще столько же грузов, которые разместить негде. А потому именно такие склады строились в прошлом году активнее других.
О возведении низкотемпературных терминалов объявили четыре компании, специализирующиеся на поставках и производстве замороженных продуктов, - «Айсберг», «Рубеж», «Митлэнд» и «МБК Замороженные Продукты». Первая построит комплекс площадью 100 000 кв. м на Таллинском шоссе, вторая - на Софийской улице. Объект группы компаний «Митлэнд» сможет вмещать 9000 т замороженной продукции. Полезная площадь уже готового склада глубокой заморозки «МБК Замороженные Продукты» составляет 4500 кв. м.

Умеренный рост
Несмотря на дефицит складских помещений, резкого роста арендных ставок на них не происходит. По оценкам компании Knight Frank, арендные ставки в Петербурге ниже московских в среднем на 5-10%: $110-130 за кв. м в год для класса А и $70-105 - для класса В. В 2006 году они выросли на 15% по сравнению с 2005. Влад Ковалевский, директор департамента складской недвижимости компании Becar. Commercial Property, предполагает, что в течение ближайших двух лет ставки будут умеренно расти - на 12-15% в год. Скорее всего, их увеличение продлится еще 3-4 года - до тех пор, пока на рынок не будут выведены заявленные девелоперами объекты. Затем, по его мнению, темпы роста арендных ставок замедлятся, а после 2010 года они будут соответствовать общему уровню инфляции в стране.
По кольцу.
Наиболее интересными для строительства складов территориями являются участки, распложенные вдоль Кольцевой автодороги - в местах съездов на основные магистрали. По мнению Игоря Горского, директора по развитию агентства недвижимости Becar, сегодня в районе КАД идет строительство 600 000 кв. м складов (суммарный объем инвестиций - около $650 млн). Олег Барков предполагает, что столь высокая концентрация складских проектов опасна для города. «Нас может ожидать настоящий транспортный коллапс на некоторых подъездных магистралях, - говорит он. - Развитие рынка складской недвижимости сейчас гораздо сильнее опережает развитие транспортной инфраструктуры. Поэтому власти должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъезде к городу».