intraportal.ru

Последние три года часть города в Петербурге определяется индивидуально.
Петербургские власти нашли способ сохранить свою долю в условиях всероссийского «аукционизма», оставив в новых законах много исключений. В результате распределение земли в Санкт-Петербурге целевым способом приносит в бюджет гораздо больше денег, чем земельные аукционы.
До 2003 года землей в Санкт-Петербурге распоряжалась Инвестиционно-тендерная комиссия, которая брала часть города с застройщиков как квадратными метрами, так и деньгами. В 2003 году к власти пришла Валентина Матвиенко, которая приняла решение распределять землю через открытые торги. Согласно изменениям в городском и федеральном законодательствах, с сентября 2005 года все участки под жилищное строительство предоставляются только на торгах. Для строительства промышленных объектов, а также при реконструкции жилых зданий участки могут выделяться как на торгах, так и целевым способом, т.е. постановлением Правительства Санкт-Петербурга.

Взять свое.
Никакой логики в том, чем берет свою часть с застройщиков Правительство Санкт-Петербурга, нет, так как с каждым конкретным инвестором оно ведет индивидуальные переговоры и договаривается о разном виде обременений. Однако к «борзым щенкам» оно явно охладело. Власти уходят от бартера и взаимозачета, предпочитая денежный платеж или вклад в развитие города. Иначе говоря, если раньше инвестор делился квартирами и город распределял их по льготным категориям граждан, то в последние годы платежи жильем потеряли актуальность.
Невзирая на то, что сегодня земля под жилую застройку распределяется на аукционах, есть особый случай - реконструкция жилых домов. Петербургские власти оставили за собой возможность отдавать такие проекты конкретным инвесторам целевым способом. В данном случае правительство города имеет право наложить на инвестора обязательства рассчитаться квартирами, так как возникает необходимость расселения проживающих там людей. Яркое подтверждение такой политики мы видим в постановлении Правительства Петербурга от 28 декабря 2006 года №1628 о реконструкции жилого дома на Английском проспекте. Согласно данному документу, инвестор, компания «Пярну Вески», должен не только перечислить в бюджет Санкт-Петербурга 38,66 млн рублей на развитие инфраструктуры, но и передать в собственность города жилые помещения общей площадью не менее 222 кв. м.
Еще больше возможностей целевого выделения земли осталось у петербургских властей при реализации проектов коммерческой недвижимости. Их инвесторы выплачивают в городской бюджет компенсацию на развитие инфраструктуры, размер которой определяется отталкиваясь от рыночной стоимости участка. В 2005 году на развитие инфраструктуры было перечислено, по официальным данным Правительства Санкт-Петербурга, 9 млрд. рублей. Кроме этого, им, скорее всего, придется взяться за общественную работу. Например, после того как компания «Балтийские магистральные нефтепроводы» вознамерилась построить административное здание, правительство города выпустило постановление №1022 (от 22 августа 2006 года). Инвестиционными условиями этого постановления город обязал застройщика за счет собственных средств до начала строительства установить металлопластиковые окна в помещениях Калининского федерального районного суда Санкт-Петербурга, осуществлять мониторинг несущих конструкций близлежащих домов в процессе строительства, а по окончании его провести комплексное благоустройство прилегающей территории.
Такого рода обременения нехарактерны для малых, «точечных» объектов, но всегда применяются по отношению к крупным проектам. Взаимосвязь прямая: чем масштабнее проект и больше прибыль, тем щедрее нужно будет делиться с городом. В случае комплексной застройки инвесторов обязывают обычно строить школы, детские сады, выделять квартиры льготникам, озеленять район, в котором ведется строительство, и т.д. При изменении статуса зоны застройки, когда, например, на месте огромного пустыря появляется жилой квартал, инвестору придется строить всю необходимую для жизни людей инфраструктуру.
Но учитывая масштаб строительства, даже такие обременения не сильно ощутимы на общем фоне. «Дополнительные обременения, в том случае, если они адекватны, приводят обычно к удорожанию проекта на 5-15%, - считает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики агентства недвижимости Becar. - Впрочем можно ведь наложить такие обременения, которые увеличат стоимость строительства вдвое и сделают проект нерентабельным».

Город как партнер.
Отчисления от торгов и на развитие городской инфраструктуры слишком заметны для городского бюджета, чтобы пересматривать методику в сторону понижения цены на землю, поэтому делиться с городом придется и в будущем, и часть его будет только возрастать.
По предварительным данным, озвученным прессслужбой Правительства Санкт-Петербурга, за 2006 год в результате торгов по земле бюджет получил 5 млрд. рублей, в то время как в результате целевого распределения земли - 11 млрд. Таким образом, несмотря на радикальную смену курса земельной политики, большая часть земли все равно распределяется целевым способом. На аукционах город может получить как гораздо больше, так и ничего. По мнению Павла Горячкина, генерального директора петербургского Центра по ценообразованию в строительстве, средняя стоимость аренды участков под строительство составляет сегодня $250-280 за кв. м. В процессе торгов цена аренды пятна под застройку может не измениться или измениться в разы.
На аукционе, прошедшем 6 июня 2006 года, в качестве начальной стоимости права аренды участка под строительство жилого дома в Приморском районе была озвучена сумма $2,25 млн. В результате торгов она возросла до $8,634 млн., т.е. практически в 4 раза. И это не предел. По мнению Лучкова, бывают случаи, когда цена аренды увеличивается в 5 раз. Зависит это, прежде всего, от рыночной конъюнктуры. На торгах по продаже права аренды участка под строительство жилого дома на пересечении улиц Оптиков и Туристской, состоявшихся чуть раньше, 12 апреля, город запросил $1,68 млн. В результате торгов из-за отсутствия спроса земля ушла к строительной корпорации «Росстрой» по той же цене.