intraportal.ru

Москва нашла достойный выход из ситуации.
Второй скандал, развивавшийся в последние два месяца, тоже стал отражением борьбы. С одной стороны на баррикадах стояли московский девелопер и город, а с другой - федералы и непрофильные инвесторы, желающие строить в столице. Москва нашла достойный выход из ситуации, и большинство наблюдателей считают, что в истории с гостиницей «Россия» поставлена точка. Но возможно, и это еще не конец истории.
Напомним, 29 ноября 2004 года компания «СТ Девелопмент», принадлежащая Шалве Чигиринскому, стала победителем конкурса по определению девелопера-инвестора по застройке на месте гостиницы «Россия». Вместо прежней «России», признанной архитектурной ошибкой, «СТ Девелопмент» предложила построить квартал высотой до 6 этажей, архитектура которого будет органично сочетаться с находящимися рядом Кремлем и Красной площадью. Проект разрабатывал знаменитый британский архитектор Норман Фостер. Общая площадь новых строений (киноконцертный зал, музей, гостиницы, паркинги) должна была быть равна 361 000 кв. м. Победитель конкурса взял на себя обязательство передать в собственность города 49% общей площади комплекса. Инвестиции в проект девелопер оценил в $830 млн.
Но с итогами конкурса не согласился его участник - ЗАО «Монаб», дочернее предприятие «Еврофинанс Моснарбанка». Через два года судебных споров «Монаб» добилось признания их недействительными. Суд счел, что условия инвестпроекта и документы конкурса не учитывают права иных собственников реконструируемого объекта (речь идет о группе «Уникор», в собственности которой 2000 кв. м в гостинице «Россия»), а помимо этого, «на момент проведения торгов не были урегулированы вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий».
Но это решение президиума Высшего арбитражного суда ничего не изменило. Признание результатов конкурса незаконными не повлекло отмены инвестконтракта с победителем. И ЗАО «Монаб» подало второй иск - по отмене самого конкурса и всех его возможных последствий. Второй иск также был удовлетворен, но когда и как отменить последствия конкурса, будет решать Арбитражный суд Москвы.
А здесь возникают варианты. Если под «последствиями конкурса» Арбитражный суд Москвы будет понимать только договоры, заключенные с девелопером-победителем, то такое судебное разбирательство скорее всего бесперспективно для «Монаба». Но если истец потребует от суда изучить и такое последствие конкурса, как решение Правительства Москвы о реконструкции гостиничного комплекса «Россия», у спорящей стороны появляется шанс на успех.
Стоит отметить, что в промежутке между двумя решениями ВАС Правительство Москвы отказалось от идеи проводить новый конкурс на строительство на месте «России» и распорядилось реконструировать гостиницу. Помимо этого, была возобновлена деятельность ОАО «Россия», на балансе которого стоит гостиничный комплекс. После этих изменений конкурс по выбору девелопера-инвестора проводить не требовалось, потому что заказчиком реконструкции является ОАО. Оспорить реконструкцию могут только акционеры «России».
Есть мнение, что решение ВАС по отмене конкурса ничего не дает ЗАО «Монаб». «Даже если нижестоящая судебная инстанция - Арбитражный суд Москвы - признает ничтожными все три документа, заключенные с "СТ Девелопмент", - инвестконтракт, договор аренды на земельный участок и договор об обязанности "СТ Девелопмент" урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы "Россия", девелопер вряд ли поменяется», - говорит Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
Но есть и другой вариант развития событий. Если истец будет настаивать на исследовании того, как принималось решение о реконструкции «России», как ликвидировалось ОАО «Россия», как была возобновлена его деятельность, каков юридический статус здания гостиничного комплекса и, наконец, кому принадлежит земельный участок под «Россией», то нельзя исключить того, что и реконструкция может быть признана незаконной. Так, земельный участок под «Россией», по прогнозным данным информированного источника, до сих пор не поделен между Москвой и Российской Федерацией. Между тем он передан в аренду «СТ Девелопмент» (распоряжение префекта ЦАО №271-р от 12 декабря 2005 года). Из этого распоряжения (которое нигде не опубликовано, вопреки требованию законодательства) следует, что земельный участок был в собственности города Москвы, а не в собственности ОАО «Россия».
«Реконструкция здания гостиницы "Россия" возможна только в том случае, если по-прежнему существует ОАО "Россия", обладающее правами на здание гостиницы, или его правопреемник, - говорит Ольга Григорьева, гендиректор юридической компании "Легге". - К тому же юридически существует само здание, то есть как объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. А то, что гостиницу почти разобрали, значения не имеет».
Мэр Юрий Лужков заявил, что решение ВАС по отмене конкурса по «России» Правительство Москвы будет опротестовывать в Конституционном суде. Хотя до принятия постановления о реконструкции «России» из мэрии поступали сообщения о том, что состоится новый конкурс и у проекта в Зарядье появится новый девелопер. Участники рынка подсчитали убытки, которые может понести хозяин компании «СТ Девелопмент» Шалва Чигиринский, если инвестконтракт с ним будет расторгнут. Примерно эта сумма составит $80 млн.
Между тем победитель конкурса, компания «СТ Девелопмент», собирается приступить к работе уже в сентябре. Здание «России» почти снесено. В конце декабря Градостроительный совет при мэре Москвы утвердил новую архитектурную концепцию проекта, разработанную архитектором Норманом Фостером.
Любопытно, что два года назад затея со сносом «России» началась потому, что эта гостиница была официально признана архитектурной ошибкой. Теперь, чтобы сохранить status quo, исправление ошибки называют реконструкцией. Отсюда следует, что Чигиринский реконструирует то, что уже было названо архитектурной ошибкой и символом СССР? Хотя сам Шалва Павлович надеялся, что построенный им «многофункциональный комплекс станет символом новой России». Воля к победе никому не известного до сенсационных решений ВАС «Монаба» будет понятнее, если присмотреться к его учредителю - «Еврофинанс Моснарбанку» и партнерам.
«Еврофинанс Моснарбанк» - почти государственный банк. В состав его акционеров входят крупнейшие российские компании и финансовые институты: «Внешэкономбанк», «Внешторгбанк», ОАО «Федеральная контрактная корпорация «Росконтракт», ООО «РГС-Инвест» (дочернее предприятие ОАО «Росгосстрах») и другие.
В марте 2006 года «Еврофинанс Моснарбанк» договорился с «Газпромбанком», дочерним банком «Газпрома», о стратегическом партнерстве в области финансирования совместных инвестиционных проектов, в том числе и в недвижимости. В рамках соглашения стороны приступили к формированию стартового портфеля совместных инвестиционных проектов на $1,5 млрд. Для такого игрока проект, подобный гостинице «Россия», - start-up достойный и красивый.
Так, площадка под гостиницей «Россия» стала местом столкновения интересов московских и федеральных структур. Спор принципиальный, и в «Моснарбанке» пойдут до конца. Хотя эксперты отмечают, что до сей поры в Москве недовольным участникам торгов не удавалось инициировать ни одного пересмотра результатов конкурсов и аукционов по реализации инвестпроектов.
Как партнер «Еврофинанса» может решать вопросы в сфере девелопмента, все увидели на примере проекта «Газпром-Сити». На его строительство власти Северной столицы подписались выделить $2,5 млрд. из бюджета города и пошли на нарушение допустимой высотности зданий в центральных районах Санкт-Петербурга. Возмущение депутатов законодательного собрания по поводу нарушения Бюджетного кодекса и технических регламентов строительства ничего не дало. Алексей Миллер, глава «Газпрома», напомнил питерским властям о том, что одна из компаний «Газпрома», «Газпромнефть» (бывшая «Сибнефть»), зарегистрированная в Санкт-Петербурге, будет каждый год дополнительно приносить в казну 14 млрд. рублей.
Передел московской земли с приходом новых мощных игроков будет продолжаться, рынок ждет новых скандалов.