intraportal.ru

Строить склады в Иркутске пока не для кого.
Невзирая на выгодное географическое положение Иркутска, который может принимать товаропотоки из Китая и Монголии, современных складов здесь нет. Более того, нет даже планов по их строительству. Есть только надежды. И убежденность консультантов в том, что инвесторы придут сюда - после того как освоят города-миллионники.

Темное царство.
Пока в Иркутске царит ажиотажный спрос на офисные и торговые площади, в складах нехватки нет. Замкнутый круг: крупные торговые сети не спешат выходить в Иркутск, и местные поставщики по привычке хранят свой товар на «холодных» базах и в цехах предприятий. Ритейлеры считают, что не прочь покорить этот город, но товар там хранить негде, да и доставить его туда нелегко. Действительно, в области работает совсем немного логистических компаний, да и они не могут предоставить торговым сетям необходимый спектр услуг. В 2006 году в области не появилось ни одного нового игрока-логиста. По мнению Алексея Кобзева, директора иркутского филиала «Русской логистической службы - Дальний Восток», это связано с тем, что местные поставщики пока не могут работать с логистами, а местные операторы не готовы ориентироваться на почти неосязаемый спрос московских ритейлеров.
Все склады, существующие на сегодняшний день в Иркутской области, - наследство советского прошлого: снабженческие базы и развалившиеся промышленные предприятия. По мнению Андрея Постникова, специалиста компании «Олимп-Недвижимость», основная масса складов - это переоборудованные помещения, расположенные на окраинах города и вблизи железнодорожных путей. «В большинстве случаев товарооборот на них ведется на бумаге, в лучшем случае - на компьютере, и ни о каких современных системах учета говорить не приходится», - сетует Постников. Некоторые эксперты даже затрудняются классифицировать эти объекты, но ориентировочно указывают на класс С, в лучшем случае - В. По мнению Юрия Винникова, аналитика агентства недвижимости «Тысячелетие», заявки на аренду современных складов класса А к риэлтерам поступают в основном от зарубежных компаний, но после долгих и безнадежных поисков им приходится довольствоваться тем, что есть.
К примеру, компания Avon до того, как заключить договор аренды с владельцами базы «Меркурий», восемь месяцев вела с ними переговоры. В итоге стороны договорились о том, что в арендованном на этой базе помещении сделают качественный ремонт, установят качественные стеллажи и поменяют напольное покрытие. Переоборудование и ремонт старых площадей - пока все, что могут предложить собственники складов.

Сам себе девелопер.
Высококлассных складов в Иркутске всего два, и появились они недавно. Первый в регионе современный складской комплекс в районе Синюшиной горы построил Иркутский хладокомбинат, который привлек кредитное финансирование от Сбербанка, а сам выступил в качестве девелопера. Инвестиции в строительство склада были равны 120 млн. рублей. Строительство первой очереди площадью 5000 кв. м закочилось в апреле 2006 года. Новый терминал был оборудован системой климат-контроля и железнодорожной веткой. В связи с тем, что участок расположен, не очень выгодно относительно областных магистралей, подвозить к нему товары автотранспортом нелегко, и все грузы доставляются по железной дороге. Главные клиенты терминала - производители продуктов питания, они используют склад как региональный распределительный центр, откуда товар потом забирают дистрибьюторы.
Для поставщиков, использующих автомобильный транспорт, существует уже упоминавшаяся база «Меркурий», которую риэлтеры относят к классу В. Помещения там арендуют в основном фармацевтические и косметические компании. К ней не подходит железнодорожная ветка, но ее собственник готов переоборудовать помещение под требования заказчика, как сделал это для компании Avon. В пределах разумного - потолки, конечно, не поднимет, но выровнять полы может.
Еще один высококлассный объект построила в Иркутской области пивоваренная компания «Балтика», которая во время долгих поисков так и не смогла подобрать ничего подходящего.
На ближайшее время запланировано строительство только одного качественного объекта - второй очереди складского комплекса хладокомбината. Комплекс площадью 15 000 кв. м будет возведен рядом с первым складом к 2008 году.
Есть еще один проект, будущее которого, правда, туманно. «Русская логистическая служба» заявила о строительстве нескольких складских комплексов в крупных российских городах. Как отметили в иркутском филиале компании, в неопределенном, но ближайшем будущем логистический центр будет построен и в Иркутске.

Неликвид
Местные риэлтеры связывают отсутствие интереса к строительству в области складов с низкой ликвидностью таких проектов. Так как дефицита складских площадей на рынке не ощущается, инвестиции в крупные проекты будут окупаться долго. Площади сдаются сейчас в аренду по достаточно низкой ставке - в среднем по 160 рублей за кв. м в месяц. Помещения на территории бывшего завода, распроданного по частям и расположенного на станции Кая, предлагаются в аренду по 200 рублей за кв. м в месяц. Зато на продажу выставляются все более дорогие объекты - складов стоимостью ниже 10 млн. рублей уже меньше, зато повышается спрос на объекты стоимостью от 10 до 20 млн. рублей.
Как заявил Евгений Третьяков, главный архитектор города, в 2006 году в Администрацию Иркутска не поступило ни одной заявки на выделение площадок под строительство складов. Другой источник в администрации поделился тем, что землю промышленного назначения постепенно небольшими участками переводят в другую категорию и отдают под жилищное строительство из-за того, что спросом у инвесторов она не пользуется.
Собственники земельных участков утверждают, что готовы строить новые склады, но под конкретного заказчика. Но ни заказчики, ни девелоперы не могут дать друг другу гарантий серьезности своих намерений, и проекты зачастую срываются.
Эксперты надеются, что появление в Иркутской области крупных ритейлеров и логистических компаний спровоцирует приход сюда и девелоперов. Инвесторы придут, почуяв спрос. Правда, пока они не торопятся. В 2007 году о планах выйти на иркутский рынок заявила только сеть «Рамстор». В то же время заявки на аренду складских помещений все чаще поступают из других регионов, например Новосибирска и Москвы. По мнению риэлтеров, сейчас сложились идеальные условия для того, чтобы складские комплексы начали строить местные инвесторы. И оживление уже чувствуется - собственники приводят склады в порядок, ремонтируя заброшенные помещения.