intraportal.ru

Когда итальянская Gruppo Margheri в 2006 году рассказала о намерении построить под Санкт-Петербургом торгово-развлекательный центр формата outlet площадью 100 000 кв. м, да еще и с искусственным морем, участники рынка лишь покрутили пальцем у виска и единодушно заявили, что данный проект не будет реализован. Тем временем итальянцы, заручившись поддержкой Администрации Ленобласти и наняв профессионального консультанта, приступили к строительству «Невского Колизея». К слову, 40% площадей ТРЦ, который откроется лишь в 2008 году, уже сданы в аренду.

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА
 Название: «Невский Колизей» Назначение: ТРЦ формата outlet с бизнес-центром и гостиницей. Расположение: Ленинградская область, возле поселка Бугры Девелопер, инвестор и архитектор: Gruppo Margheri Консультант: «Colliers International Санкт-Петербург» Площадь участка: 400 000 кв. м. Размер комплекса: 100 000 кв. м («Ривьера» - 20 000 кв. м, торговый центр - 65 000 кв. м, бизнес-центр, отель и мультиплекс - 15 000 кв. м) + гипермаркет товаров для дома, супермаркет и паркинг на 6000 машиномест Объем инвестиций: 120 млн. евро. Открытие: март 2008 года Ожидаемый оборот: 300 млн. евро в год Срок окупаемости: 8-9 лет.
Уже в марте 2008 года на севере Ленинградской области в районе поселка Бугры появится свой «Колизей» - торгово-развлекательный центр формата factory outlet mall (поставки во все магазины комплекса будут происходить напрямую от производителей). «Невским Колизеем» проект назван не случайно: по замыслу архитекторов, внешне ТРЦ будет напоминать свой итальянский прообраз в натуральную величину.
О том, что итальянская Gruppo Margheri хочет построить на пустыре торгово-развлекательный центр, похожего которого пока нет в России, стало известно в 2005 году. По сведениям участников рынка, площадка под строительство была получена итальянским девелопером напрямую через администрацию без аукциона. Ранее данный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения и только после покупки был переведен в подходящую для строительства ТРЦ категорию. Как сообщил ББ Ренцо Бертолони, генеральный директор проекта «Невский Колизей» и директор по маркетингу Gruppo Margheri, компания на самом деле получила площадку от администрации области. Хотя, условия входа в проект были «стандартны», и специальных льгот инвестору не предоставили. Деталей договоренности между компанией и чиновниками Бертолони не раскрыл, но заверил, что Ленобласть проект поддерживает на 100%. В пресс-службе Правительства Ленобласти ББ лишь подтвердили, что власть «одобряет действия инвестора и считает такой проект нужным области».
Согласно планам девелопера, общая площадь комплекса, который займет место на 400 га, составит 100 000 кв. м. Основная «фишка» проекта - наличие искусственного моря, которое разместится на 20 000 кв. м. «Искусственная "Ривьера" - это закрытый водоем, подобие моря с побережьем, пляжем, пальмами и другими атрибутами настоящей Ривьеры», - объяснил Бертолони. Кроме того, 65 000 кв. м планируется отвести под торговый комплекс из 220 монобрендовых магазинов, в которых будут представлены торговые марки из Италии и других стран Европы. Также в составе проекта предусмотрены мультиплекс, бизнес-центр (5000 кв. м) и гостиница на 120 номеров.

Для строительства «Невского Колизея» Gruppo Margheri создала «дочку» - «Бугры Мар», которая и стала генподрядчиком. Девелопером, инвестором, управляющим и архитектором проекта выступает сама Gruppo Margheri, которую консультирует компания Colliers International, взявшая на себя функции генерального брокера по этому проекту. Маркетинговым продвижением занимается компания SPN Ogilvy. «"Невский Колизей" - уникальный инновационный проект не только для России, но и для Европы, так как в одном месте объединяются формат outlet, "Ривьера", wellness-центр и другие многочисленные развлекательные составляющие (в Европе перечисленные форматы встречаются лишь по отдельности)», - восхищается Арина Сендер, директор департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
По мнению Бертолони, общий объем инвестиций в проект составит 120 млн. евро. Примерно 30% этой суммы - собственные средства компании, а остальная доля - кредиты итальянских банков, выданные Gruppo Margheri. «Мы - единственные инвесторы проекта, других инвесторов нет», - уверяет Бертолони. Участники рынка считают заявленный объем инвестиций близким к реальному, однако не исключают возможности появления форс-мажорных обстоятельств, которые могут привести к удорожанию проекта. «Учитывая, что партнером итальянцев в России стала администрация области, любые кадровые перестановки среди чиновников могут застопорить строительство и увеличить объем инвестиций», - объяснил ББ на условиях анонимности один из питерских консультантов.
По расчетам инвестора, срок окупаемости проекта будет составлять 8-9 лет, а ежегодный оборот комплекса - 300 млн. евро. В год торговый центр будут посещать 3 млн человек, а «Ривьеру» - 1 млн. «Значительную часть средств инвестор планирует выделить на продвижение "Невского Колизея" и активное привлечение посетителей не только из Санкт-Петербурга, но и из Финляндии, стран Балтии и Москвы», - рассказывает Сендер. Сегодня на участке осуществляются выемка грунта и забивание свай. Открытие комплекса для посетителей задумано на март 2008 года.
Участники рынка считают место очень удачным для размещения комплекса такого формата. «По генплану, поселок Бугры будет активно застраиваться жилыми массивами», - поясняет Сендер. Кроме того, участок находиться вдоль КАД, рядом с трассами скандинавского направления.
Есть и оборотная сторона такого удачного location «Колизея»: у него появляется много конкурентов. «В Выборгском районе сосредоточено достаточно большое количество торговых центров - "МЕГА", "Гранд Каньон", "Норд", "Озерки" и т.д., но это способствует не только высокой конкуренции, но и синергии в первичной и вторичной зонах охвата», - рассуждает Андрей Косарев, руководитель отдела консалтинга компании «Knight Frank Санкт-Петербург».
Также Косарев предупреждает о том, что схема, задуманная форматом outlet, может ограничить круг арендаторов ТЦ. А Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. Commercial Property St. Petersburg, убежден, что перспектива проекта - в личной договоренности Gruppo Margheri со многими модными домами и брендами Италии. Это будут прямые поставки товаров, что выгодно для всех участников проекта. Активность арендаторов уже заметна: по мнению Сендер, примерно 40% площадей строящегося комплекса сдано в аренду, однако еще год назад многие операторы не верили, что такой проект вообще будет реализован.

Международная компания Colliers International, штаб-квартира которой находиться в Бостоне (США), является одним из лидеров мирового рынка консалтинговых услуг в области коммерческой недвижимости. Сегодня Colliers имеет 250 офисов в 55 странах мира (в том числе в СНГ), а мировой оборот компании, по собственным данным, в 2005 году составил $1,8 млрд.
Экспансию на российский рынок компания начала в 1994 году, открыв свой первый офис в Москве. Несмотря на то, что в те годы как такового рынка коммерческой недвижимости еще не было, Colliers International удалось закрепиться в России. А уже в 1995 году руководство компании приняло решение о необходимости расширения бизнеса, после чего офис Colliers International появился в Санкт-Петербурге. Вскоре стало ясно, что выход в Россию был вовсе не преждевременным. По собственным данным, с момента начала работы в России компания заключила более 500 сделок по коммерческой недвижимости (900 000 кв. м) на сумму $1 млрд.
Среди знаковых проектов, реализованных компанией в Санкт-Петербурге, можно выделить ТРЦ «Гранд Каньон», ТЦ «Светлановский», «Кировский», а также бизнес-центры «Атриум» и «Северная столица». Сегодня компания ведет брокеридж ТРЦ Atlantic City, «Невский Колизей», «Австрийского бизнесцентра», а также продает несколько крупных проектов в сфере складской недвижимости.
Как уверяют специалисты Colliers International, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга уже достиг высокого уровня развития, поэтому сейчас здесь востребованы все направления консалтингового и брокерского бизнеса. По оценкам экспертов, с бурным развитием сектора коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге потребность в таких услугах будет только расти. Gruppo Margheri была создана во Флоренции в 1994 году. В ее основе лежит семейный строительный бизнес трех поколений династии Маргери. Президентом и основным владельцем компании является Марио Маргери. За 12 лет Gruppo Margheri удалось не только закрепиться на итальянском строительном рынке, но и расширить свое присутствие в других странах. Так, в Праге компания владеет и управляет расположенным в центре города отелем Leonardo и реконструирует еще два исторических здания. После завершения работ там откроются отели Gruppo Margheri.

На родине компания специализируется на строительстве элитного жилья во Флоренции и ее окрестностях. В среднем Gruppo Margheri строит и продает примерно 400 квартир в год. Они выполнены на базе технологии Domotica - «умный дом», предусматривающей дистанционное управление системами безопасности, кондиционирования и т. п. Кроме того, компания владеет крупнейшим в центральной Италии фитнес- и wellness-центром Hidron, находяшийся рядом с Флоренцией. Оборот Hidron в 2006 году составил 5 млн. евро. Есть у Марио Маргери и непрофильный бизнес - в частности, его компания занимается производством керамической плитки. Объем производства - 400 000 кв. м в год. По собственным данным, общая стоимость активов компании составляет 270 млн. евро.
Российским рынком компания заинтересовалась относительно недавно. Причем экспансию в Россию Gruppo Margheri начала не с Москвы, как поступают многие международные компании, а с Санкт-Петербурга, где сегодня реализует два проекта. Помимо «Невского Колизея» стоимостью 120 млн. евро, Маргери возводит отель «Рафаэлло» на Матисовом острове неподалеку от «Новой Голландии». Фонд отеля - 320 номеров, а объем инвестиций в проект в компании оценивают в 25 млн. евро. Открытие «Рафаэлло» задумано на 2009 год, а «Невский Колизей» примет первых посетителей в марте 2008 года. Так, общий объем инвестиций Gruppo Margheri в санкт-петербургскую недвижимость составит 145 млн. евро. В компании не исключают, что у нее будут и иные проекты в России.
Интерес к России Ренцо Бертолони объяснил ББ тем, что в отличие от многих европейских стран, розничная торговля здесь развивается более динамично, а именно в такие рынки компания заинтересована вкладывать деньги. Почему начали не с Москвы? По мнению Бертолони, розничный рынок столицы близок к насыщению, а в СанктПетербурге еще есть пространство для роста. «Для этого проекта выбран Петербург, так как здесь больше свободных участков, находящихся близко к городу. Кроме того, петербуржцы знакомы с форматом outlet и ментально готовы выезжать на распродажи: город находиться у границ с зарубежными странами, и в привычку многих жителей уже давно вошли поездки на выходные в Финляндию и страны Балтии», - пояснила ББ Арина Сендер.

В последние годы в Ленобласти начался самый настоящий инвестиционный бум, и аналитики всерьез заговорили о «ленинградском экономическом чуде». В самом деле, объем инвестиций, привлеченных в область в 2006 году, составил 115 млрд. рублей, что на 37 млрд. превосходит показатель 2005 года. По прогнозным данным чиновников, в 2006 году рост промышленного производства составил 26%, а валовой региональный продукт - 400 млн. рублей (в 2005 году - 290 млн. рублей). Также области удалось переманить часть инвесторов, которые изначально планировали разместить свои производства в Московской области. Например, на территории Ленобласти будет построен завод Ford.
Причин для роста достаточно. Во-первых, в последнее время наметился тренд перевода головных офисов некоторых компаний из Москвы в СанктПетербург, что привело к более динамичному развитию города и прилегающих территорий. Во-вторых, инвестиционная активность связана с тем, что в Ленобласти сохранилось большое количество земли, пригодной для строительства жилой и коммерческой недвижимости и производственных мощностей. А стоимость этой земли пока заметно ниже, чем в самом Санкт-Петербурге или, например, в Московской области. В-третьих, росту объемов инвестиций в Ленобласть способствует более прозрачная и менее бюрократизированная процедура получения и перевода в нужную категорию земельных участков, чем в Подмосковье.
И, в-четвертых, активность инвесторов обусловлена областным законодательством, согласно которому их освобождают от уплаты налогов на весь срок строительства проекта и еще на два года, за которые производство должно развиться. Хотя стоит признать, что такие льготы применяются выборочно и в основном это касается крупных производств, обеспечивающих область рабочими местами. Для малых и средних инвесторов получить льготы достаточно проблематично, даже если их проекты всецело поддерживаются чиновниками. Не предоставляются льготы и застройщикам, реализующим на территории области крупные проекты в сфере жилищного строительства и коммерческой недвижимости.

К тому же в 2007 году областное правительство планирует изменить систему предоставления льгот и преференций инвесторам. Теперь, по версии чиновников, на льготы смогут рассчитывать только те инвесторы, которые будут реализовывать проекты на территории депрессивных округов области, всем же остальным придется работать на общих основаниях. По мнению экспертов, введение такой нормы может привести к снижению притока инвестиций на территорию региона и затормозить его экономическое развитие. В администрации это нововведение ББ не прокомментировали.
Без льгот обходятся, пожалуй, только крупные инвесторы, которые покупают самые интересные земельные участки. Одна из основных тенденций - спрос на большие участки (более 50 га). Так, в Ленобласти сегодня строятся два ТРЦ «МЕГА», ТРЦ «Невский Колизей» и многофункциональный центр «Жар-Птица» (объем инвестиций - примерно $5 млрд.), несколько крупных складских проектов и жилых комплексов. Пока наибольшей популярностью пользуются земельные участки неподалеку от МКАД, однако эксперты прогнозируют развитие рынка недвижимости и на более удаленных от города территориях. В общем, строить в области меньше не станут, а вот привлечь крупных инвесторов без льгот будет совсем непросто.