intraportal.ru

Столичную схему оброка опробует на инвесторах губернатор Нижегородской области
В свое время Валерий Шанцев не смог отстроить систему взимания доли города с московских застройщиков деньгами. Получив пост губернатора Нижегородской области, он решил воплощать свои амбиции там. Однако получилось ли у него это, пока не понятно ни девелоперам, ни ему самому.
Часть города застройщики Нижнего Новгорода постоянно платили с 1994 года. Три года назад нижегородский мэр Вадим Булавинов создал документ, определяющий долю города, общедоступным, выставив его на сайте городской администрации. Нижний Новгород был разделен на 112 территориально-экономических зон с разной степенью привлекательности для застройщиков. Для каждой из них устанавливался свой размер инвестиционного вложения, которое местные застройщики вносили за право получения участка в аренду. Максимальный размер - 30% от общей площади объекта - был установлен для исторического центра города, Нижегородского района, а минимальный - 10-15% - на окраине и в Заречной части: Автозаводском, Ленинском, Московском, Сормовском и Канавинском районах. Таким образом, застройщик, выбирая земельный участок на территории одной из зон, сам соглашался на ту норму, что предлагает город. Наиболее привлекательные участки занимали ветхие дома, которые нужно было расселять, поэтому рассчитываться им чаще всего приходилось квадратными метрами. «При этом доля города сокращалась на ту сумму, которую застройщик потратил на расселение ветхого фонда и строительство инженерной инфраструктуры общего пользования: трансформаторных подстанций для электроснабжения или теплотрассы. Оставшаяся доля предоставлялась или квартирами, или деньгами по оценке независимого оценщика», - рассказывает Булавинов. Как правило, похожие квартиры город забирал «в натуральном виде» и обеспечивал ими жильцов ветхого фонда и работников бюджетной сферы.

Элитные или просто достаточно просторные квартиры выставлялись на свободную продажу, а полученные деньги направлялись опять же на расселение. Всего, по данным мэрии, в 2004 году инвесторами-застройщиками под расселение ветхих жилых домов предоставлена 561 квартира, в 2005 - 639 квартир, в 2006 году - более 600. В планах на этот год - расселить примерно 400 семей. Итак, с каждым годом количество квартир, которые уходят в бюджет в виде доли города, уменьшается. «Если застройщик предлагал нам рассчитаться по рыночной цене деньгами, чтобы нам самим не перепродавать площади, мы давали согласие», - сообщает Булавинов.
Оброк за коммерческую недвижимость нижегородские власти практически всегда брали деньгами, сумму которых также определял независимый оценщик. «Помещения под коммерцию нам не нужны», - утверждает градоначальник. «Случаи, когда мэрия требует от застройщиков предоставления площадей для размещения своих структур, очень редки», - подтверждает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. По данным Комитета по управлению городским имуществом и земельным отношениям Нижнего Новгорода, в 2003 году девелоперы выкупили долей города на 16,3 млн рублей, в 2004 году - на 52,6 млн., а в первом полугодии 2005 года - на 42,8 млн. рублей. Соответственно, денежный вариант «доли города» становится все более популярным.

Новая энергия.
В декабре 2004 года мэр подписал приказ, обязывающий застройщиков дополнительно вносить «инвестиционный вклад в развитие инженерной инфраструктуры». Муниципальные предприятия «Нижегородский водоканал», «Теплоэнерго» и «Инженерная защита города» получили право требовать от застройщиков, кроме платы за подключение к сетям, средства на развитие городской инженерной инфраструктуры. Размер нового оброка был ключевым при определении победителя на земельных аукционах. За право долгосрочной аренды земельного участка площадью 0,2 га в Канавинском районе мэрия требовала минимальный инвестиционный взнос в размере 1 млн. рублей, а за участок размером в четыре раза больше в Советском районе - уже 3 млн. рублей.
Еще через год, в 2005, чиновники предложили городской думе вычленить из доли города плату за подключение новых объектов к системам коммунальной инфраструктуры и согласовать тарифы на их подсоединение к сетям. Однако депутаты, большинство из которых возглавляют строительные компании города, настояли на том, чтобы плата за подключение шла в зачет доли города, и утвердили тарифы на подключение. Схема расчета платы за подключение к сетям стала невидимой, и с 1 января 2006 года тариф за водоснабжение и водоотведение через канализацию составляет 305 000 рублей за л/с, за подключение к системам теплоснабжения - 2,75 млн. рублей за Гкал/ч, за водоотведение ливневых сточных вод - 887 рублей за кв. м земельного участка, предоставленного под строительство объекта, и 89 рублей за кв. м участка, отведенного под благоустройство.
Впрочем, по словам Евгения Дорфмана, директора по продажам строительной компании «Мастер-люкс», дискуссия о том, должна ли плата за подключение к инженерным сетям учитываться в доле города, между правительством, застройщиками и антимонопольными органами продолжается до сих пор.

Из города в область.
Кардинальные изменения произошли в конце 2005 года, когда нижегородским губернатором был назначен вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. С его приходом долю города областные власти присвоили себе, а с девелоперов стали брать только деньги. Шанцев смог добиться принятия законодательным собранием закона, согласно которому право распоряжаться землями, которые федеральные, региональные и местные власти не успели разграничить, получило областное правительство. Новый губернатор аргументировал свою инициативу тем, что муниципалитеты распределяют землю неэффективно, а это тормозит реализацию инвестиционных проектов и нацпроекта «Доступное жилье». С начала 2006 года функции по выделению земли полностью перешли к инвестиционному совету при губернаторе, а доля города стала долей области. «Теперь задача расселения ветхого фонда, которая, тем не менее, осталась за нами, будет решаться гораздо медленнее и сложнее. Нам оставили проблему, но механизм ее решения забрали», - сокрушается нижегородский мэр. «Сейчас переходный период, и говорить определенно о плюсах и минусах мы пока не можем», - отмечает Романчева. По ее словам, в проектах, которые начинались до прихода нового губернатора и до сих пор не завершены, осталась доля города. Центр международной торговли, который строится в Нижнем Новгороде, - один из ярких примеров этой ситуации. Первоначально, когда подписывалось инвестсоглашение с мэрией, доля предусматривалась в размере 30% от общей площади ЦМТ, которая составляет 80 000 кв. м. Однако с двукратным ростом цен на жилье в прошлом году и, как следствие, расходов на расселение она возросла. «По соглашению с городом мы расселяем жильцов не только со своей строительной площадки, однако и с территории, где пройдет Октябрьский бульвар, однако расселять жильцов в 2004 и в 2006 году - две большие разницы, - жалуется Павел Солодкий, директор ЦМТ. - Окончательный размер доли города можно будет назвать только по завершении расселения». По его оценкам, расселение обойдется ему в несколько миллионов долларов.

Центробежная сила.
Сейчас долю области (или «компенсацию затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру») определяет распоряжение областного правительства от 1 сентября 2006 года №676-р. Она не включается в начальную цену земельного участка и оплачивается инвестором отдельно, в соответствии с заключенным инвестиционным соглашением. Часть города не взимается при строительстве объектов, финансируемых из бюджета, и промышленных сооружений. Ее могут простить и тем инвесторам, чей проект областные власти признают приоритетным или значимым.
Новый документ разбивает всю область на четыре части: Нижний Новгород, инвестиционно привлекательные города - административные центры, города районного значения и остальные муниципальные образования. Инвестиционные вклады увеличиваются по мере приближения к центру. Так как сам Нижний тоже разбит на несколько субрайонов, где существуют свои ставки за подключение к инфраструктуре: от 15% (для Заречья) до 22% (для исторического центра). Минимальный размер компенсации установлен для «остальных муниципальных образований» - всего 5%.
Девелоперы считают, что нужно было предусмотреть еще одну зону, которая была бы окончательно освобождена от уплаты доли области. «И в историческом центре города есть "медвежьи углы", куда инвестор не заглянет и при доле 10%! - поясняет Олег Сорокин, гендиректор группы компаний "Столица Нижний". - Нужны "нулевые" зоны, полностью свободные от уплаты».
В том же постановлении приведены специальные коэффициенты к отдельным типам зданий. Минимальная ставка (0,3) предусмотрена при возведении объектов социальной направленности: учебных и медицинских заведений, театров, крематориев и свалок. Для проектов, приносящих наибольший коммерческий доход: жилья, офисов, банков, гостиниц, магазинов, торговых и развлекательных центров - коэффициент сотавляет 1 (это максимальное значение). Интересно, что для открытых платных автостоянок и крытых паркингов установлены разные коэффициенты: для автостоянок - 1, а для многоярусных гаражей - 0,7. При этом, по мнению Солодкого, хотя бы в ближайшие пять лет инвествклад при строительстве современных паркингов должен быть минимальным. «Из-за того, что взносы по ним такие же, как при строительстве жилья или коммерческой недвижимости, строительство крытых парковок сегодня экономически невыгодно. Если ситуацию полностью и срочно не изменить, стихийные парковки, появляющиеся на обочинах дорог, просто парализуют город», - добавляет он.
Всю долю области застройщик обязан выплатить в бюджет до приемки объекта госкомиссией. Для этого с девелопером заключается инвестиционное соглашение о порядке и сроках внесения компенсации затрат за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Первоначальный взнос в размере 20% вносится до подписания договора аренды или купли-продажи. 60% перечисляются равными долями каждый месяц в течение нормативного срока строительства объекта, начиная с момента получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. А оставшиеся 20% - непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию. Все деньги поступают в областной бюджет и расходуются на социально-экономическое развитие региона и строительство социального жилья.

Стало дешевле.
Опрошенные нижегородские застройщики пока затрудняются оценить эффективность нововведения. «Случаев выделения земель по новому законодательству было не так много, поэтому говорить о какой-то практике пока не приходится», - говорит Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф». «Не думаю, что стало хуже. Процедура определения инвествклада стала прозрачнее и понятнее. И более того, область за этот вклад берет на себя функции по подготовке участка к застройке. Раньше собирать техусловия, договариваться о ресурсах с местными монополистами, заниматься расселением и проводить межевание участка должен был застройщик», - сообщает Дорфман. «Время покажет, насколько это удачное решение», - добавляет Павел Солдатов, директор по строительству «Ипотечной компании Сбербанка».
Вместе с тем, по оценкам девелоперов, хотя бы на бумаге, однако доля области уже стала меньше доли города. Теперь максимальный размер инвестиционного вклада (в центре Нижнего Новгорода) не может превышать 26,4% от общей площади торгово-развлекательного комплекса, бизнес-центра или жилого дома. Оговорена, кстати, в новых правилах и минимальная величина компенсации - она не может быть менее 3% от стоимости объекта.