intraportal.ru

Самара: с местными игроками придется считаться
Пока московские и заруюежные девелоперы делились планами по захвату регионов, в Самаре первый крупный складской проект реализовала местная компания. Другая самарская компания объявила о не менее амбициозных планах создания Великого логистического пути - строительстве серии складов на границе России с Казахстаном. Теперь для того, чтобы войти в Самару, москвичам придется считаться с ними.
Если раньше сегмент складской недвижимости в Самаре не был интересен ни местным, ни национальным девелоперам, то сейчас ситуация постепенно меняется. Спрос на склады высокого класса увеличивается благодаря экспансии федеральных ритейлеров, в то время как местные розничные сети по привычке продолжают пользоваться складами класса С и ниже. За последние два года в Самарской области был создан ряд крупных объектов, а в текущем году предполагается сдать масштабный проект класса А площадью примерно 100 000 кв. м. Интерес к самарскому рынку складов проявляют и национальные, и международные логистические компании. Однако неразвитость земельного рынка Самары и незнание местных особенностей затрудняют выход в данный регион.

Самострой.
Рынок складских услуг Самары начал активное развитие совсем недавно. До 2003 года - времени появления тут серьезных ритейлеров - арендаторов не смущали склады с некачественными полами, без вентиляции и систем регулирования температуры, очень часто неотапливаемые. «Но и сейчас складская недвижимость в Самаре - достаточно специфичное направление. Все крупные производственные компании региона организуют собственные риэлтерские структуры, обычно закрытые, которые занимаются вопросами по недвижимости конкретного предприятия или бизнес-группы», - рассказывает Виктор Антипов, директор компании «Индэст-Development». Удовлетворив собственные потребности в складских площадях, они, как правило, останавливаются на достигнутом, о построенных или переделанных ими объектах известно лишь кругу заинтересованных лиц. Поэтому и анализировать складской рынок Самарской области нелегко. По примерным подсчетам риэлтеров, сейчас на нем функционирует примерно 200 000 кв. м складов классов А и В. Но основная часть товаров в Самаре продолжает храниться в гаражных отсеках и неотапливаемых ангарах.
Не только местные игроки, но и компании, приходящие на самарский рынок из других регионов, были вынуждены строить склады самостоятельно. Так, к примеру, сделали самарские «Аллегретто», «Самара-Продукт», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», а также федеральные компании Nestle, «Балтика», заводы PepsiCo и Coca-Cola, построившие для собственных нужд складские терминалы класса А. Екатерина Селезнева, менеджер по связям с общественностью самарского филиала пивоваренной компании «Балтика», рассказала, что пока не был построен собственный завод в Кинельском районе, компании приходилось арендовать склады в Самаре, однако найти качественное помещение было непросто. «Мы предъявляем высокие требования к складам. Они должны быть оборудованы автоматической системой вентиляции и отопления, позволяющей обеспечить идеальный температурный режим хранения. Продукция на складе транспортируется с помощью японских погрузчиков «Тойота», для перемещения которых нужентребуется безукоризненно ровный бетонированный пол со специальным покрытием, обязательны также хорошие подъездные пути для железнодорожного и автотранспорта», - пояснила Селезнева.
Ритейлеры отмечают, что в Самаре до сих пор не развит и рынок транспортной логистики. Алексей Богачев, один из руководителей «Самарской транспортной компании», сообщил, что в Самаре сходятся крупные транспортные магистрали с Урала и Центрального Черноземья, трассы, ведущие в Саратов и Волгоград, Москву и СанктПетербург. В области работает более сотни крупных транспортно-логистических компаний, в том числе «Русская логистическая служба», «Союз», «Самарская транспортная компания» и «Самараинтерэкспедиция». Однако торговых операторов, приходящих в Самару, не удовлетворяет качество предоставляемых этими компаниями логистических услуг. В итоге им приходится не только самостоятельно строить склады, но и содержать транспортный парк. Например, большую часть грузооборота сеть «Пятерочка» обслуживает силами своего автотранспорта. Такие крупные ритейлеры, как «Перекресток», «Рамстор» и Metro, привели в регион собственные логистические компании.

Дорогие гости
Дефицит складов классов А и В в Самаре особенно остро ощущают компании из других регионов, так как самарские торговые сети, планомерно развивая свой бизнес, строили или арендовали необходимые площади классом ниже. «В отличие от федеральных сетей, они привыкли работать в таких условиях», - пояснил Виктор Сурков, президент компании «Виктор и Ко». Подавляющее большинство опрошенных ББ самарских ритейлеров действительно используют собственные складские терминалы. «Мы изначально имели свою логистическую базу, да и иные местные розничные сети преимущественно тоже», - подтверждает Александр Ефимцев, директор самарской сети «Меркурий-Продукт».
Неразвитость рынка складской недвижимости эксперты объясняют его невысокой доходностью. Приход в регион больших сетевых ритейлеров в первую очередь стимулировал строительство современных торгово-офисных объектов и лишь потом - складских помещений. Высококлассные складские комплексы стали появляться только в последние два года. Но уже через год-полтора ожидается резкое увеличение объемов строительства качественных объектов и в этом сегменте.
«Рынки торговой и офисной недвижимости уже поделены между игроками, однако и складские помещения постепенно находят своих инвесторов», - отмечает Евгений Поберезкин, генеральный директор инвестиционной компании «Дом».
В принципе, по его словам, доходность каждого проекта сейчас зависит от условий реализации - от схемы приобретения участка, стоимости строительства инженерных коммуникаций, а также стоимости кредита. По оценкам экспертов, проекты складских комплексов становятся прибыльными только при использовании смешанных схем финансирования с участием иностранных инвесторов. «Доходность (15-18%) и сроки окупаемости (4-7 лет) проектов уже сравнимы с рынком офисной недвижимости», - поясняет Поберезкин. Самыми перспективным считается строительство логистических центров. Аналитики ИК «Дом» оценивают рентабельность таких проектов в 18-20% годовых. «Учитывая, что на европейском рынке приемлемым уровнем рентабельности инвестиций в недвижимость считается 8-12% годовых, инвестиции в складскую недвижимость Самары можно считать очень выгодным вложением», - резюмирует Поберезкин.

Местным проще.
Первыми в грядущий складской бум поверили местные игроки, которых - в отличие от пришлых - не пугала неразвитость земельного рынка Самары. Сейчас наиболее масштабные проекты реализуют самарские девелоперы, пользующиеся лояльностью городских властей. В начале этого года «Средневолжская логистическая компания» ввела в эксплуатацию крупный складской терминал общей площадью 80 000 кв. м. Из них 55 000 кв. м занимают склады класса А, а 25 000 кв. м - класса В. Арендаторы оценили комплекс по достоинству: свою продукцию там хранят такие крупные ритейлеры, как «Эльдорадо», «Техносила», «Копейка», и другие.
В расчете на крупные логистические компании и общенациональные торговые сети местная компания «Виктор и Ко» строит на Московском шоссе крупный складской терминал класса А. «Мы уже закончили первую очередь логистического комплекса (35 000 кв. м) и во II квартале 2007 года предполагаем закончить вторую - два корпуса по 30 000 кв. м», - сообщил ББ Виктор Сурков. Предполагалось, что арендатором комплекса станет Relogix, однако после длительных переговоров договор аренды был подписан с «Русской логистической службой».
Самарская ассоциация «Версиво» строит на месте завода бытовой химии в Железнодорожном районе логистический комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м. Терминал со вспомогательными помещениями разместится на участке площадью 20 000 кв. м, находящимся рядом с железной дорогой. Строительство первой очереди (5400 кв. м) предполагается закончить к осени 2007 года, а через 6-8 месяцев после этого должна быть сдана вторая очередь (5400 кв. м). По данным аналитического центра компании «Индэст-Development», в дальнейшем планируется построить третью и четвертую очереди по 3600 кв. м. Под офисы и административные помещения в комплексе будет отведено 2000 кв. м. В прошлом году сразу два новых игрока заявили о своих планах по освоению самарского рынка складов. О намерении выйти в регион объявил международный логистический оператор «Алерс». В течение 2006-2008 годов он предполагает построить сеть складских комплексов совокупной площадью более 100 000 кв. м в Самаре, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани и Новосибирске. Обнародовал свои планы по выходу на самарский рынок и национальный девелопер «КФС-групп». К концу 2009 года компания собирается возвести здесь складской комплекс площадью 20 000-50 000 кв. м. Хотя, к реализации проекта «КФС-групп» тоже пока не приступил: сейчас девелопер занимается поиском подходящего земельного участка.
В свою очередь самарские игроки строят далеко идущие планы в отношении других регионов и даже бывших республик СНГ. Так, «Cредневолжская логистическая компания» в прошлом году объявила о совместном проекте с казахстанской группой «Капитал Менеджмент». Компании намеревались сделать сеть складов на автомагистрали, связывающей Китай и Европу. Проекту дали громкое название - «Возрождение Великого шелкового пути». СЛК и «Капитал Менеджмент» собирались построить в Казахстане - на границе с Китаем, в Астане и Алматы - три складских комплекса класса А площадью 100 000 кв. м каждый, а также распределительный центр площадью 50 000 кв. м в Астане. Эксперты оценивают объем инвестиций в проект в $350 млн. Хотя, ни объем инвестиций, ни степень финансового участия в проекте не раскрывается, и партнеры неохотно рассказывают о ходе его реализации. В СЛК сообщили ББ только то, что сейчас компании приступили к строительству первого складского комплекса в Казахстане.

Своя земля.
Сейчас в Самаре сформировались две крупные складские зоны. Первая - в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Вторая - в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки из Москвы, Саратовской области, с Урала и юга России. Именно здесь в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе построены самые качественные склады - базы компаний «Балтика», заводов PepsiCo и Coca-Cola, а также местного логиста СЛК.
По словам Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании «Спектр недвижимости», склады также сгруппированы в районе Товарной улицы, в Кировском и Железнодорожном районах. Но большая часть новых масштабных проектов продается уже за пределами города, рядом с крупными транспортными развязками. Антипов объясняет это тем, что в центральных районах города активно развивается рынок торговых и офисных площадей, и для строительства складов места просто не остается. Помимо этого, городская инфраструктура не приспособлена к работе больших складских терминалов. «Единственным реальным способом увеличения качественных складских площадей в центральных районах города является строительство многофункциональных комплексов», - констатирует Антипов.

Сейчас получить в Самаре участок под строительство складского комплекса можно двумя путями. «Первый - это приобрести сельскохозяйственные земли, но в этом случае девелопера ожидает очень долгий процесс их перевода из категории сельхозназначения в промышленное», - рассказывает Галина Сорокина, руководитель департамента коммерческой и загородной недвижимости ИК «Дом». По ее мнению, оптимален второй вариант - покупка старых предприятий вместе с землей под ними. Девелоперу останется лишь ликвидировать старые постройки, а на их месте построить складские комплексы. Таким же образом действовали СЛК и «Версиво».
Купить участок для строительства склада пока нереально, поскольку не отлажен механизм проведения земельных торгов. В 2006 году в Самаре не было проведено ни одного аукциона, где девелоперы могли бы официально приобрести площадку под застройку. Возводились только те объекты, участки под которые были получены ранее. Ситуация еще более осложнилась в июле предыдущего года, когда полномочия по организации аукционов перешли от городской администрации к областной. Выяснилось, что новые тендермены еще менее готовы к проведению торгов, чем их предшественники.