intraportal.ru

Будет создан в Екатеринбурге, если власть перейдет от слов к делу
Рынок складской недвижимости Екатеринбурга можно было бы назвать привлекательным, в том числе и для пришлых инвесторов и девелоперов, если бы не набивший оскомину «земельный вопрос», решение которого осложняет процесс общения с местными властями.
В нескольких минутах езды от Екатеринбурга есть место, которое любят посещать туристы и молодожены. Неприметная стела символизирует границу Европы и Азии и на самом деле стоит на данном условном географическом рубеже. Тем, кто приезжает сюда в первый раз, в шутку предлагают поставить рекорд на максимальное количество переходов из Азии в Европу и обратно за одну минуту. Уникальное географическое положение в свое время сделало из провинциального городка мощный промышленный центр. Сегодня описание Екатеринбурга в большинстве случаев начинается даже не с его экономического потенциала, а с той роли, которую он играет в логистической системе страны. Город находится на пересечении дорог из европейской части России в Западную Сибирь и северные округа. В международном масштабе Екатеринбург связывает маршруты из Европы в Китай и Юго-Восточную Азию. Объемы грузоперевозок из стран Юго-Восточной Азии на Урал по Транссибу, в том числе следующих транзитом в западные регионы России и страны Центральной Азии, в последнее время действительно увеличились.

Перекресток семи дорог.
С помощью промышленному потенциалу региона экономика Екатеринбурга растет более высокими, чем в среднем по стране, темпами. Соответственно увеличиваются и доходы населения. Так, в 2006 году рост составил 13,2% против 12,3% в среднем по России. В результате быстро развиваются торговля и сфера услуг. По итогам на конец III квартала 2006 года по сравнению с аналогичным периодом 2005 оборот розничной торговли в Свердловской области вырос на 34% (со 159 до 213 млрд. рублей), оптовой торговли - еще больше, на 40% (с 435 до 609,5 млрд. рублей).
Уже сегодня на долю Уральского федерального округа приходится около четверти всех отечественных грузоперевозок, а большая часть грузов, так или иначе, проходит через Екатеринбург. И часть эта будет увеличиваться. В мэрии города заявляют, что уже почти решен вопрос о продлении международного транспортного коридора Берлин - Брест - Москва - Нижний Новгород до Екатеринбурга. В ближайшее время предполагается ввод в эксплуатацию и новых межрегиональных дорог, например трассы Екатеринбург - Ирбит - Туринск - Тавда с выходом на Тюменскую область.
Казалось бы, при таком положении дел в регионе должен быть хорошо развит логистический бизнес. Однако здесь до сих пор не работают транснациональные логисты. Доставку грузов на Средний Урал и обратно осуществляют около десятка крупных местных компаний («Лорри», «ТрансКом», «Русская логистическая служба-Екатеринбург», «АсстрА Урал», «Уральская транспортная компания», «Транс-вектор», AVS-Group и другие) и несколько сотен (по другим оценкам - около тысячи) небольших фирм, занимающихся грузовыми перевозками. Основная проблема развития логистики связана с недостатком качественных складских площадей. С такой же проблемой сталкиваются и ритейлеры, которые активно открывают новые точки. К сильным местным торговым сетям, таким как «Монетка», «Кировский» и «Купец», в последние два года быстро присоединяются их международные коллеги. В Екатеринбурге уже открылись гипермаркеты Metro Сash & Сarry, IKEA, OBI и Auchan. В январе должна запустить свои магазины сеть «Рамстор». По мнению екатеринбургских риэлтеров, любая федеральная сеть, начиная экспансию на Урал и в Западную Сибирь, в большинстве случаев первые магазины, региональный офис и склад открывает не в Тюмени, Челябинске или Перми, а именно в Екатеринбурге. И уже отсюда начинает освоение прилегающих регионов. Отвечает ли рынок складской недвижимости Екатеринбурга растущим потребностям бизнеса? Даже беглого взгляда на него достаточно, чтобы ответить: нет.

Много лишнего.
Существующие, а особенно потенциальные потребности в качественных складах нынешний рынок удовлетворить не в состоянии даже с учетом тех крупных проектов, продажа которых началась в последние год-два. Объем рынка складских площадей Екатеринбурга оценивается администрацией города в 670 000 кв. м. Это достаточно. Если просмотреть объявления о сдаче в аренду недвижимости в газетах и Интернете, можно сделать вывод, что рынок достаточно насыщен: предложений много, и на первый взгляд, они разнообразны. Но при этом потребители складской недвижимости постоянно жалуются на дефицит складов.
Противоречие становится понятным, если внимательно взглянуть на структуру предложения. Около 390 000 кв. м - это «холодные» склады (250 000 кв. м - помещения на производственных предприятиях и 140 000 кв. м - бывшие овощебазы). Еще 280 000 кв. м - «теплые» склады (190 000 кв. м - классов С и B- и 90 000 кв. м - более качественные). Это по версии администрации. Риэлтеры, которые строже подходят к классификации, рисуют более пессимистичную картину. По их мнению, складов класса А в городе нет вообще - есть только несколько небольших объектов, владельцы которых позиционируют их как класс А. По данным риэлтерских компаний, склады класса В занимают в общем объеме предложения не более 10%, половина существующих площадей - класс С, а еще 40% - и вовсе класс D. По мнению Евгения Коростелева, начальника бюро маркетинга ОАО «Уктус» и автора аналитического доклада «Рынок складской недвижимости Екатеринбурга: проблемы и перспективы», «современным требованиям соответствуют около 10-15% складских помещений в городе, остальные 85-90% просто не удовлетворяют условиям ведения современного бизнеса».
Вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев признает, что «основную массу складов составляют устаревшие объекты категорий С и D, которые находятся преимущественно на железной дороге, находятся невыгодно относительно городских и региональных рынков сбыта и не имеют перспектив развития». По его оценкам, городу уже не хватает около 900 000 кв. м складов, преимущественно классов А и В.
Существующий спрос не удовлетворен не только по качеству площадей, однако и по их размеру. Около 70% помещений, выставляемых на рынок, имеют площадь более 500 кв. м. В то время как пока в регионе преобладают мелкие и средние игроки логистики и в таких больших помещениях нуждаются только 37% потребителей. Структура спроса выглядит следующим образом: 13% потребителей требуются склады площадью до 100 кв. м, 23% - 100-300 кв. м, 27% - 300-500 кв. м, 21% - 500-1000 кв. м и только 16% ориентируются на площадь более 1000 кв. м. Цены на высококлассную складскую недвижимость увеличиваются достаточно быстро - на 25% в год, а средняя ставка аренды в 2006 году превысила $100 за кв. м в год.

Далекие планы
Два года назад о рынке складов не говорили ни девелоперы, ни чиновники. Первые сосредоточивали усилия в более доходных секторах коммерческой недвижимости (офисном и торговом), вторым, видимо, просто было не до того. В последнее время ситуация кардинально переменилась. С одной стороны, девелоперы почувствовали усиление конкуренции в традиционных для них секторах офисной и торговой недвижимости, с иной стороны, доходность строительства высококлассных складов постепенно растет - сейчас она составляет 15-20%. Чиновники поняли, что дефицит складов начинает плохо отражаться на развитии экономики города в целом. В результате в последние год-два в городе было инициировано несколько крупномасштабных проектов.
Непосредственно в Администрации Екатеринбурга принят стратегический план развития транспортно-логистических центров с общим объемом инвестиций в 3,6 млрд. рублей. Согласно проекту в городе выделено пять зон, перспективных для создания крупных складских хозяйств. Три из них - «Гипсовая», «Завокзальный» и «Аппаратная» - находятся вблизи железнодорожного вокзала, еще одна - «Южный» - на юге города с выходом на Екатеринбургскую кольцевую автодорогу, последняя - «Кольцово» - неподалеку от одноименного аэропорта. В рамках этих зон и идет реализация подавляющего большинства проектов. «Думаю, что в ближайшие 2-3 года рынок складской недвижимости в Екатеринбурге и области получит значительныйзаметный импульс в своем развитии», - убежден Михаил Хорьков, руководитель Аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости.
Пожалуй, самый интересный проект из тех, что реализуют местные девелоперы, - «Евроазиатский международный транспортно-логистический центр», который расположится на территории 53 га в районе железнодорожной станции Гипсовой. Для реализации проекта создано ОАО «ЕАМТЛЦ», 15% уставного капитала которого владеет Правительство Свердловской области, 15% - Администрация города Екатеринбурга, 5% - ДГУП «РОСТЭКЕкатеринбург», около 65% - частные инвесторы. На Гипсовой будут созданы контейнерный терминал, склад временного хранения площадью 40 000 кв. м и склады классов А и В общей площадью 160 000 кв. м. Сюда же планируется перевести станцию Свердловск-Товарный. К 2010 году здесь будет вся необходимая инфраструктура: складские комплексы, стоянки для большегрузных машин, гостиницы и заправки. Первый этап строительства уже начался.
Требуемый объем инвестиций в данный проект оценивается его инициаторами в 6,6 млрд. рублей. По словам Сергея Шавзиса, генерального директора ОАО «ЕАМТЛЦ», они заинтересованы во внешних инвестициях и расширении количества участников проекта. Цена входа - $650 за кв. м, доходность проекта должна составить 33%.

Поиск инвесторов идет успешно. В проект уже вошли два крупных местных логистических оператора: «Лорри», которая строит собственный склад класса В общей площадью 20 000 кв. м, и «Урал-Контейнер», который участвует в возведении контейнерного терминала. Не обошлось и без федеральных инвесторов: о своем участии в проекте заявили представители компании «Евразия Логистик». В 2 км от кольцевой дороги она уже начала строительство логопарка «Пышма» и к августу должна завершить первую очередь площадью 85 000 кв. м. Вторая и третья очереди составят 100 000 и 85 000 кв. м соответственно. Так, общая площадь будущего логопарка - 270 000 кв. м.
Второй транспортно-логистический центр, создание которого уже начато, расположится в юго-восточной промышленной зоне, в районе железнодорожной станции Раздельной, на пересечении кольцевой дороги и дороги к аэропорту «Кольцово». Там, по данным Евгения Коростелева, уже введено в эксплуатацию около 30 000 кв. м складских площадей класса В, а к 2015 году планируется построить около 400 000 кв. м.
Еще один, безусловно, заслуживающий внимания проект - торгово-складской комплекс «Терминал «Чкаловский», реализация которого начата на площадке размером 64 га в районе аэропорта «Кольцово». В 2004 году там уже были созданы первые два объекта класса С общей площадью 27 000 кв. м. В перспективе на этой территории будут находиться склады класса В (около 200 000 кв. м). Остальную часть комплекса, общая площадь которого составит около 350 000 кв. м, займут торгово-выставочный и деловой центры.

Напротив «Чкаловского» на 4 га свои склады возводит торгово-транспортная корпорация «Хайвэй». Рядом реализуется еще один проект класса А, принадлежащий холдинговой компании «Лидер». В непосредственной близости от «Кольцово» находиться складской комплекс группы компаний «Оборонснабсбыт» площадью 25 000 кв. м, которая возводит на своем участке терминал класса А.
В нынешнем году должно начать строительство складского комплекса площадью более 100 000 кв. м и «Международное логистическое партнерство». Как заявляют представители компании, участок уже выбран. Всего в городе реализуется около десятка проектов по строительству новых складов. Кроме того, по данным администрации, в 2007 году будет реконструировано 12 существующих складов, причем практически все проекты предусматривают достройку новых площадей (от 1000 до 25 000 кв. м).

Неприступная земля
Впрочем, до насыщения спроса пока далеко. Проекты хоть и масштабны, однако растянуты во времени. Самые крупные из них будут реализованы в 2010-2015 годах, остальные выйдут на рынок в ближайшие 3 года. В администрации города подсчитали, что к 2010 году валовая площадь высококлассных складских помещений в Екатеринбурге возрастет до 300 000 кв. м. Но требуется-то, как уже говорилось выше, 900 000! Казалось бы, идеальная ситуация для прихода крупных девелоперов и инвесторов: рынок показывает неудовлетворенный спрос, местные игроки не в состоянии насытить его в ближайшее время. Кроме того, по неофициальной информации (которая то и дело проскальзывает, например, на отраслевых конференциях), почти все планируемые сегодня в Екатеринбурге крупные проекты в большей или меньшей степени испытывают трудности с финансированием. Так что сроки их реализации могут отодвинуться еще дальше.
Ситуацию существенно портит и «земельный вопрос». Участок под строительство склада подобрать сложно, хотя бы в силу того, что рядом должны быть мощные транспортные развязки, а таких площадок объективно мало. В Екатеринбурге, как и в большинстве крупных отечественных городов, проблема усугубляется непрозрачностью земельного рынка. В открытом доступе предложений по земельным участкам под склады практически нет. Это не значит, что вся пригодная для этих целей земля застроена, просто большая ее часть уже распределена, и не только среди реальных девелоперов, но и среди спекулянтов, которые пока ее «придерживают».

Многие участники рынка возлагали надежды на практику проведения аукционов, но они, увы, не оправдались. За полтора года, прошедшие со времени старта аукционов, на торги был выставлен один-единственный участок площадью 1500 кв. м «под строительство здания складского назначения». Начальная цена на право заключения договора аренды на 5 лет была установлена администрацией на уровне 3,6 млн. рублей. Результаты аукциона показательны: участок выставлялся на торги трижды, однако желающих приобрести его не нашлось. Неликвид.
Тем не менее, у потенциального девелопера остается как минимум два способа выхода на местный рынок складов. Первый способ самый простой - приобрести участок у спекулянтов. Он не требует ничего, кроме денег. Но юридический статус таких участков почти всегда непрозрачен, и сделку впоследствии можно оспорить. Игроки рынка вспоминают случаи, когда после приобретения такого участка инвестором неожиданно менялось его разрешенное использование или площадка обрастала серьезными обременениями. Просчитать подобный проект, а тем более привлечь в него средства соинвесторов будет трудно.
Более цивилизованный и менее рискованный путь - войти в уже существующий проект. Местные игроки знают специфику рынка, имеют землю и разрешительную документацию и при этом испытывают дефицит финансирования и гласно и негласно приглашают в свои проекты внешних инвесторов. Представители администрации города также неоднократно заявляли о заинтересованности в участии внешних игроков в строительстве логистических центров, обещая политическую поддержку. Впрочем, по утверждению московских консультантов и девелоперов, реальный опыт общения с екатеринбургской властью отнюдь не сулит радужных перспектив.